湖北省地方稅務局關於預售新建經濟適用房和工業園內廠房車間徵收土
A. 房地產企業的廣告費扣除有何規定
不同行業廣告費稅前列支標准不一樣， 第四十條 納稅人每一納稅年度發生的廣告費支出不超過銷售(營業)收入2%的,可據實扣除；超過部分可無限期向以後納稅年度結轉.糧食類白酒廣告費不得在稅前扣除.納稅人因行業特點等特殊原因確實需要提高廣告費扣除比例的,須報國家稅務總局批准.業務宣傳費：第四十二條 納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費(包括未通過媒體的廣告性支出),在不超過銷售營業收入5‰范圍內,可據實扣除.
〈國家稅務總局關於調整部分行業廣告費用所得稅前扣除標準的通知 〉 一、自2001年1月1日起，制葯、食品(包括保健品、飲料)、日化、家電、通信、軟體開發、集成電路、房地產開發、體育文化和傢具建材商城等行業的企業，每一納稅年度可在銷售(營業)收入8％的比例內據實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以後納稅年度結轉。
B. 如何解決土地增值稅的涉稅問題
1、雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第二條規定：條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。基於此規定，在土地置換中，如果換出土地是國有土地，並且國有土地使用權發生了轉讓，是有償轉讓房地產的行為，屬於土地增值稅應稅行為，應該徵收土地增值稅，如果國有土地使用權沒有發生轉讓，根據《關於未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，只要土地使用者享有佔有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。則需要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續，都應該繳納土地增值稅處理。
2、將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，的土地增值稅處理
根據《關於未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有佔有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。因此，將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，應當依法繳納土地增值稅。
3、未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理
《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第四第規定：根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的徵收，對轉讓集體土地使用權的不征稅……。二是只有轉讓的房地產徵收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬於土地增值稅的徵收范圍。……
根據上述文件精神，房地產開發企業在租賃土地上開發的房地產進行「轉讓」的，不繳納土地增值稅。
4、房地產開發企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行匯算？
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
因此，在土地增值稅清算時，不能以企業自行劃分的分期工程建設項目為單位進行清算。
5、房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處里，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補償款作為土地徵用及拆遷補償費，並在新建房補償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補償款計入轉讓收入。如果實際以新建房補償的面積超過拆遷合同約定的補償面積，超過部分的面積按企業銷售同類房地產的市場價格計算銷售收入。
6、房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，轉讓收入怎樣確定？
房產轉讓合同上約定了房價，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，先按以下方法計算轉讓收入：轉讓收入=合同約定轉讓價格÷（1-受讓房替轉讓方承擔應納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉讓收入合理的，據以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
7、房地產開發企業用開發的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時的收入確定
根據《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
8、一次性獲取土地使用權，但是分期分批開發，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土地使用權所支付的金額？
答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
9、土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除項目。
10、單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理
根據國家稅務總局關於印發的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第五條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權所支付的金額扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規定：「房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。」。
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十二條規定：納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應視具體情況而定。
11、納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，並且取得了土地出讓金合法票據，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，應當作為扣除項目。
12、房地產開發企業按「以地補路」的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據，支付修路款是否可以作為取得土地使用權支付的金額？
房地產開發企業房地產開發項目的立項文件中或政府的其他文件中包含「以地補路」方式取得土地的內容，如果道路是由其他單位施工的，並且財政部門或其他部門以代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據，可經審核確認後作為取得土地使用權支付的金額；如果道路是由該房地產開發公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收據，則不能作為取得土地使用權支付的金額。
13、對於以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第七條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。考慮到一些房地產開發項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地產開發公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發生修建道路和政府工程成本的真實性，並有相關的政府文件或者合同（協議）為依據。
14、房地產企業將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可否計入開發成本。
根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）第二十一條第一款規定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質量保證金，符合合同法規規定的比例要求，並且開具了發票，應當作為房地產開發成本按規定扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規定：「房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。」
15、房地產開發企業在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（二）項規定：「房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。」
如《江蘇省地方稅務局轉發〈國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知〉的通知》(蘇地稅發[2007]75號)規定，對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務局可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
所以，如果不能完整的提供前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
16、房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費，是否可以扣除？
編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費等費用是與工程招標相關的費用，按國家財務會計制度的規定計入有關成本，並按土地增值稅政策規定扣除。
17、房地產開發企業所建商品房裝修後銷售的，裝修成本如何扣除？
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（四）項規定：「房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本」。
房地產開發企業將所建商品房裝修後銷售的，如果在計算轉讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉讓收入的，裝修成本可以計入房地產開發成本，按規定扣除，並可作為計算加計扣除金額的基數。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產轉讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除項目。
18、國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）規定，開發間接費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發間接費是否包括項目營銷設施建造費？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
因此，計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費不能包含在開發間接費里。
19、納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？
房地產開發企業取得土地和房地產開發過程中發生的規費，如果按會計制度應當計入取得土地成本、房地產開發成本的，應當作為計算扣除利息和其他房地產開發費用的基數。
20、房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業總機構統借統還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發生的利息和管理費、銷售費用總額低於10%，如何扣除？）？
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。
房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之十以內計算扣除。
21、納稅人購買土地和房產時所繳納的契稅，如何扣除？
《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規定：納稅人轉讓舊房及建築物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
從事房地產開發的企業取得土地所繳納的契稅，按財務制定計入有關的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數。、
22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？
企業支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質是企業正常營業活動以外發生的支出。因此在會計處理上應計入營業外支出，企業發生的上述支出時，借記『營業外支出』,貸記『銀行存款』等科目。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發土地和新建房及配套設施的費用（即房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據會計制度對違約金作為營業處支出處理的辦法和土地增值稅政策規定，違約金不屬於土地增值稅扣除項目。
23、房地產開發公司開發一幢綜合樓，1-4層是商業用房，5-20層是住宅，現在進行土地增值稅清算，經計算，住宅為負增值，商業用房為正增值且數額很大。住宅的負增值能否抵減商業用房的正增值？
《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規定，對納稅人既建造普通標准住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額（財稅[2006]21號及[國稅發[2006]187號文對此也有規定），不分別核算增值額或不能准確核算增值額的，其建造的普通標准住宅不能適用免稅規定。
江蘇省地方稅務局《關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（蘇地稅發[2009]72號）第十七條規定：清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對於由發改委或規劃部門批準的分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標准住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
根據以上規定，除普通標准住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。
24、已核定項目如何適用核定徵收率？
已核定徵收項目如果符合《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）第十條第一款和第二款清算條件進了核定徵收清算的，其未售部分繼續銷售的，按清算時確定的核定徵收率核定徵收。
25、房地產開發項目分期開發，前期項目已核定徵收，後期項目如何進行清算？
《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）第三十六條規定：對於分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。因此，前期項目已核定徵收，後期項目也應該核定徵收。
26、房地產企業進行土地增值稅清算後，銷售剩餘房屋收到的預收款，是否要預征土地增值稅？
房地產企業進行土地增值稅清算後，銷售剩餘房屋收到的預收款，應根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積）。即納稅人已清算項目繼續銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征後清算。
27、項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理？
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第八條的規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積。
清算時未售部分預征的稅款不得扣除。
未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。
28、土地增值稅清算過程中，企業想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標准住宅，需要提供哪些證明資料？
1）立項批准機關對經濟適用房立項的批准文件；
2）土地管理部門劃撥土地的批准文件；
3）物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批件；
4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；
5）列明該項目的政府經濟適用房建設投資計劃；
6）經濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、准購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；
7）主管地稅機關要求提供的其他資料。
29、銷售經濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優惠政策？
房地產開發企業轉讓經濟適用房車庫等，其面積並入經濟適用房面積，其合計數未超過經濟適用房標準的，享受經濟適用房政策，其合計數超過經濟適用房標準的，所轉讓房產與車庫等均不作為經濟適用房，不應享受經濟適用房優惠政策。
30、房地產企業用房地產投資的土地增值稅處理
據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定：對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免徵收土地增值稅的規定。因此，房地產企業用房地產投資的，需要繳納土地增值稅。
例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公司購入土地時價值500萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產開發企業，但子公司取得土地後向工商和建委申請房地產開發資質，土地用來建造科研大樓，大樓建成後用於自用或出租，是否交土地增值稅？
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）的規定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產開發資質，子公司當時不是房地產開發企業，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產開發資質後，以該土地進行房地產開發，今後如果轉讓房地產的，應按規定繳納土地增值稅。
31、企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為是否徵收土地增值稅？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）及《財政部國家稅務總局關於土地增值稅—些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第四條規定：細則所稱的「贈與」是指如下情況：
（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；
（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
因此，企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為不徵收土地增值稅。
C. 國稅發 2009年31號文件,原文
國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知
國稅發〔2009〕31號
各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：
為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅徵收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。
國家稅務總局
二○○九年三月六日
房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法
文件號：國稅發〔2009〕31號
時 間：二○○九年三月六日
發布單位：國家稅務總局
第一章 總則
第一條 根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於中國境內從事房地產開發經營業務的企業（以下簡稱企業）。
第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
（一） 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二） 開發產品已開始投入使用。
（三） 開發產品已取得了初始產權證明。
第四條 企業出現《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定徵收方式進行徵收管理，並逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收徵收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定徵收方式進行徵收、管理。
第二章 收入的稅務處理
第五條 開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內並由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
第六條 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
（一）採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
（二）採取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（三）採取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（四）採取委託方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
1.採取支付手續費方式委託銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
2.採取視同買斷方式委託銷售開發產品的，屬於企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬於前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低於買斷價格，以及屬於受託方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
3.採取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委託銷售開發產品的，屬於由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受託方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低於基價的，則應按基價計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受託方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
4.採取包銷方式委託銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿後尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
第七條 企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%。
（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5%。
（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
第十條 企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。
第三章 成本、費用扣除的稅務處理
第十一條 企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
第十二條 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。
第十三條 開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。
第十四條 已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
第十五條 企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，准予在當期據實扣除。
第十六條 企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應於移交時扣除。
第十七條 企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
（一）屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
（二）屬於營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
第十八條 企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工後有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣後的差額應調整當期應納稅所得額。
第十九條 企業採取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。
第二十條 企業委託境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委託銷售收入10%的部分，准予據實扣除。
第二十一條企業的利息支出按以下規定進行處理：
（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息准予在稅前扣除。
第二十二條企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。
第二十三條 企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認後准予在稅前扣除。
第二十四條 企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
第四章 計稅成本的核算
第二十五條 計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然後再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。
（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
（五）成本差異原則。開發產品因建築上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
（六）權益區分原則。開發項目屬於受託代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業在開工之前合理確定，並報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應徵得主管稅務機關同意。
第二十七條 開發產品計稅成本支出的內容如下：
（一）土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（三）建築安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建築安裝費用。主要包括開發項目建築工程費和開發項目安裝工程費等。
（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
第二十八條 企業計稅成本核算的一般程序如下：
（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，並將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 並按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產並對其計稅成本進行結算。其中屬於開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，准予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細台帳，待開發產品完工後再予結算。
第二十九條 企業開發、建造的開發產品應按製造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：
（一）佔地面積法。指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。
（二）建築面積法。指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。
（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按佔地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發同時連結房地產開發的，屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建築面積法進行分配。
（三）借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
第三十一條 企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：
1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
第三十三條 企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
第三十四條 企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
第三十五條 開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定對其進行處理。
第五章 特定事項的稅務處理
第三十六條 企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
1. 企業應將該項目形成的營業利潤額並入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
第三十七條 企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，並按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以後應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
第六章 附則
第三十八條 從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，至該項開發產品完工後，一律按本辦法第九條規定的辦法進行稅務處理。
第三十九條 本通知自2008年1月1日起執行。
D. 經濟適用房現在的政策是什麼
1中低收入家庭!2住房困難戶!3雙方都是本市戶口!政策是這樣的!不過好多實際都不是!
E. 請問誰有國家稅務總局和湖南省地方稅務局的最新放地產政策
各市、州地方稅務局，省局直屬局、稽查局：
現將《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)轉發給你們(以下簡稱《通知》，《湖南省地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》另文下發)，現就有關問題補充規定如下，請一並遵照執行。
一、抓緊貫徹落實總局《通知》精神，搞好土地增值稅清算工作。土地增值稅計算復雜，清算工作難度不小，各地要高度重視,克服畏難情緒，組織精兵強將,穩步推進,扎實穩妥地開展土地增值稅清算管理工作。
二、結合房地產稅收一體化管理,進一步完善土地增值稅征管工作。各級地稅部門應以《通知》規定為契機，聯系本地實際,採取有力措施，進一步完善土地增值稅徵收管理制度和操作規程，確保土地增值稅預征全面到位。並結合房地產稅收一體化管理工作,對本地房地產開發項目進行全面清理，切實加強土地增值稅稅源監控，對與房地產企業開發成本關聯緊密的建安企業、建材銷售企業等實行項目跟蹤管理，符合清算條件的工程項目，應及時進行清算。
三、自行清算與重點清算相結合，著重抓好重點納稅戶和重點稅源的清算工作。對符合清算條件的2007年2月1日前的房地產開發項目，各地應督促房地產開發企業按照《通知》規定，自行清算，並將清算結果於2007年8月30日前報主管稅務機關審核，同時申報繳納應補稅款；各級地稅部門應在認真審核企業清算情況的基礎上，對重點納稅戶進行核查，查補稅款應在2007年12月31日前入庫。對2007年2月1日後的房地產開發項目，應嚴格按《通知》規定執行。
四、及時總結。各市、州地方稅務局要及時總結房地產開發企業土地增值稅清算工作經驗，鞏固清算成果，並將清算工作總結按半年一次上報省局。上報時間為2007年8月30日和2007年12月30日。報送路徑：省局FTP/CENTER/二處/土地增值稅清算工作。
二○○七年六月二十二日
補充說明：
F. 關於房開企業所得稅,土增稅預征率的文件
房地產開發企業企業所得稅執行國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》：
第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:
（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。
（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5％。
（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
按照上述毛利率計算出計稅所得，按25%的所得稅稅率計算預繳企業所得稅。
關於土增稅預征率，則由各個省、自治區、自轄市地方稅務局，在國家稅務總局規定的按照預售收入的1%～5%的范圍內自行確定，比如湖南省預征率為：
1．普通標准住宅1.5%；
2．非普通標准住宅（含車庫等）2%；
3．別墅、寫字樓、營業用房等3%；
4．單純轉讓土地使用權5%；
5．對房地產開發公司既開發建造普通標准住宅，又開發建造其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高計稅；同時不能享受普通標准住宅的優惠政策。
G. 房地產開發企業土地使用稅如何計算繳納
1.繳納土地使用稅：一般是在房地產企業取得土地使用權證的次月，，否則從合同簽訂時間的次月；
2，土地使用稅是按年計算，單位稅額也是指每年每平方應納的稅款，一般每年分兩次繳納，各省規定不盡相同，是一年之內都得交清。
3，分割給業主前是按總證面積交稅，分割後，公司只按剩餘面積繳稅。以項目交付為截止日，有的地方以簽訂銷售合同收完款作為截止日.
轉角的夏天xia1天前
1、注意計稅依據和納稅時間。
2、注意免稅土地面積和扣除時間。
3、注意納稅義務終止時間及計算方法。
希望我的回答可以幫助到您。
我究竟怎麼了5552天前
擴展回答
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北京市土地使用稅徵收方案是什麼裝飾裝修企業的適用稅目稅率是什麼
土地使用稅與耕地佔用稅的不同點是，耕地佔用稅是在全國范圍內，就改變耕地用途的行為徵收的稅，是一次性徵收的；而土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，就使用土地的行為徵收的稅，是按年計征的。由於在徵收中這兩種稅有部分重合，為避免對一塊土地同時徵收耕地佔用稅和土地使用稅，在規定上作了相應的銜接。即對新徵用的耕地，凡是繳納了耕地佔用稅的，從批准之日起滿一年後才徵收土地使用稅。
2
企業的房屋裝修也需要繳納房產稅嗎
要。等於房產原值變動了，增加了，增加部分也要交房產稅。我公司租了人家的產房，後來在上面又重新裝修了幾十萬，每年也要交自己裝修部分的房產稅。###增加房產的原值，對的部分徵收房產稅。
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房產稅裝修也需要繳納嗎
因裝修停用半年以上的可以不用交,但必須事先向有關部門提交證明
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開發商手上買的按置房想抵押在銀行貸款,裝修過有房產證和土地使用證,銀行會怎麼憑估,裝修費會算嗎
抵押15萬左右 ，如果要做貸款推薦你到安澤信遠，放款快，服務好。上次就找的他們！###15萬吧###抵押15萬左右###15萬左右
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為什麼裝修費也要繳納房產稅
稅法規定裝修費記入房產原值的所以一起交房產稅呀###裝修費用已經記入了房屋的交易成本中去了啊!###如果裝修費用比較大,計入房產固定資產原值的,就要和原來的房產一樣計繳房產稅!###這要看房屋裝修費是否計入固定資產原值了,凡計入固定資產原值的裝修費均須繳納房產稅,具體應根據裝修涉及的工程而定。根據《稅務總局關於進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》的規定:「為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、採暖、消防、空調、電氣及智能化樓宇設備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅。對於更換房屋附屬設備和配套設施的,在將其價值計入房產原值時,可扣減原來相應設備和設施的價值。對附屬設備和配套設施
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裝修費營業稅該怎麼去繳納
裝飾裝修業應繳納稅種如下: 一、營業稅 1、裝飾裝修適用的稅目、稅率 根據《營業稅暫行條例》的規定裝飾裝修企業適用建築業稅目,按照3%的稅率徵收營業稅。 2、裝飾裝修的計稅依據 計稅依據是納稅人提供工程服務向顧客收取的全部價款和價外費用的總和,又稱營業額。建築企業以包工包料或包工代購料形式從事建築、修繕、裝飾工程作業,無論與對方如何結算,其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價格在內。但對裝飾裝修企業確以包清工形式從事裝飾作業取得的收入,應按照其實際取得的營業收入額,照章徵收營業稅。如果所屬裝飾裝修企業屬於非核算單位 3、裝飾裝修企業銷售原材料 一項銷售行為如果既涉及營業稅的應稅勞務又涉及稅的貨物,稱為「混合銷售行為」。從事貨物的生產、或的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售
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住的是單位房有房產證但是沒有自己的土地使用證，現在需要裝修貸款，單位說土地使用證在開發商那裡
1、一般銀行會要求國土部門出具證明，因為土地證由國土局辦理。2、證明的具體格式，一般由銀行提供。3、沒懸賞分挺可惜！ 房產交流團
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怎麼徵收舊房轉讓土地增值稅
這個可以到當地有關部門詳細咨詢下。
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裝修費營業稅該怎麼去繳納誰能解釋下
2種方式:或贈與兩種方式:方式費用:滿5年:交易契稅:成交價*1.5%(買方繳納)印花稅:成交價*0.05%(雙方各繳納)交易費:成交價*0.5%(雙方各一半,住宅6元/平方米)工本費:80元個人所得稅:(成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20%未滿5年:營業稅:成交價*5.5%(賣方繳納)交易契稅:成交價*1.5%(買方繳納)印花稅:當年購入價*0.05%(雙方各繳納)交易費:成交價*0.5%(雙方各一半,住宅6元/平方米)工本費:80元個人所得稅:(成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20%
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固定資產在建裝修未完工,未使用,需要繳納房產稅金嗎
您好，建議咨詢稅務部門。
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房產開發企業土地使用稅怎麼繳納
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擴展回答
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土地評估增值房產稅還要繳納
這個稅的肯定要收取的啊，一定的公式為增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％一扣除項目金額×5％。一、土地使用稅城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）是國家對擁有土地使用權（不論以劃撥、出讓、買賣等方式）的單位和個人徵收的一種稅。土地使用稅以城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地為征稅對象，以實際佔用的土地單位面積為計稅依據，按照規定的稅額計算徵收。二、土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)而就其增值部分徵收的一種稅。 1．納稅人。轉讓房地產並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。 2．征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓的房地產,包括國有土地使用權及地上建築物和其附著物。 3．稅率。土地增值稅實
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地下室 土地使用稅怎麼算,地下室 土地使用稅怎麼徵收
房產稅： 1.工業用途房產，以房屋原價的50—60%作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%—30%]×1.2％。
2.商業和其他用途房產，以房屋原價的70—80％作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。
房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。
3.對於與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算徵收房產稅
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房屋土地使用稅一平米交多少錢現在做用
城鎮土地使用稅採用幅度定額稅率。新修定後的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定:「土地使用稅每平方米年稅額如下:(一)大城市1.5元至30元;(二)中等城市1.2元至24元;(三)小城市0.9元至18元;(四)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。」
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企業舊房產需繳納哪些稅費
企業出售舊房產，需要交納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅。 2011-10-10 22:22 補充問題 我單位欲出售已提足折舊房屋，除繳納營業稅、城建稅、教育費附加，是否還要繳納所得稅？ 涉及繳納所得稅。
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餐飲業分店裝修時候交的土地使用稅及印花稅怎麼做賬
依分店的帳目做帳，然後報總店帳目中說明。
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房地產開發企業轉讓舊房如何計算土地增值稅
轉讓舊房，是按評估價格計算扣除的，這里的稅金，不分房地產企業和非房地產企業了，計算的方法是一致的，所以要包含印花稅。屬於個人推理，不敢保證准確！ 查看原帖>>
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企業房產稅如何徵收啊
個人住房的房產稅繳納：原有房產用於生產經營的，則從生產經營之月開始繳納房產稅；自建房屋的，則從建成次月起；納稅人委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續的次月起；購置商品房的，則從屋交付使用次月起；購置存量房的，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，開始繳納房產稅。2出租房的房產稅繳納：出租、出借房產，自交付出租、出借房產的第二月開始；房地產開發企業自用、出租、出借自建商品房的，則從房屋使用或交付的第二月起，繳納房產稅。END房產稅如何徵收之房產稅的稅率1按房產余值徵收的，年稅率為1.2%2按房產出租租金徵收的，稅率為12%，對於個人按市場價格出租的居民住房，用於居住的，則可暫減按4%的稅率徵收房產稅。END房產稅如何征
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新房產稅由誰繳納
房產稅由產權所有人繳納，產權屬於全民所有的，由經營管理單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。因此，上述產權所有人，經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱房產稅的納稅人。
那麼，新房產稅由誰繳納?根據我國法律的規定，分為以下幾種不同的情況：
(一)產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅;產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅;
(二)產權出典的，由承典人納稅;
(三)產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅;
(四)產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅;
(五)無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管
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轉讓舊房如何繳納土地增值稅求
我市某農村信用合作聯社，經所在省監管局批准，於2008年正式改制為農村合作銀行。近期，稅務機關在對該行2007及2008兩個年度進行稅務檢查時發現，該行從2007年起以機構改革、資產整合為由對所轄鄉鎮等機構的房產進行分批處置，但均未申報繳納營業稅及土地增值稅，當地稅務部門決定對其銷售不動產補繳營業稅。但是，由於該行所處置的不動產均為自行處置，未經過合法的評估機構評估，僅能提供房產原值，稅務機關比照房地產開發企業的相關規定，按照預征率對其轉讓房地產的行為進行了徵收。為此，該行財務人員提出異議認為，有的房產並未實現增值，甚至還虧損，這樣統一徵收土地增值稅是否合適? 首先應予指出的是，由於該行屬於非房地產開發企業，對其轉讓房地產中收入及扣除項目的認定，應按照《土地增值稅暫行條例》及實施細則等相關文件的規
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建築裝飾企業繳納的按合同造價1%個稅的帳務處理
建築業代扣代繳項目經理的個人所得稅(按總造價的1%隨征)，應該怎麼做分錄?) 比如，我公司將一個總造價100萬的項目以90萬轉包給別的公司，我公司收取10萬元管理費(我公司代繳主營業務稅金及附加，並按合同總造價的1%繳納個人所得稅)，請教高手，代繳的個人所得稅該如何做賬?你說進成本，就是提取時借:工程施工--()貸:應繳稅費-個人所得稅 繳納時，借:應繳稅費-個人所得稅 貸:銀行存款 ，是這樣處理嗎?
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H. 經濟適用房的土地增值稅該怎麼清算
經濟適用房土地增值稅稅收新規：
1、對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免徵城鎮土地使用稅。
2、開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建築面積占總建築面積的比例免徵開發商應繳納的城鎮土地使用稅。
3、對個人出租住房，不區分用途，免徵城鎮土地使用稅。企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免徵土地增值稅。
(8)湖北省地方稅務局關於預售新建經濟適用房和工業園內廠房車間徵收土擴展閱讀
土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：
（1）有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；
（2）有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；
（3）有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。
計算增值額的扣除項目：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。
參考資料來源：網路-土地增值稅
I. 土地增值稅常見問題包括哪些
1.雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第二條規定：條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。基於此規定，在土地置換中，如果換出的土地是國有土地，並且國有土地使用權發生了轉讓，是有償轉讓房地產的行為，屬於土地增值稅應稅行為，應該徵收土地增值稅，如果國有土地使用權沒有發生轉讓，根據《關於未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，只要土地使用者享有佔有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。則需要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續，都應該按繳納土地增值稅處理。
2.將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續的土地增值稅處理。
根據《關於未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者佔有、享有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。因此，將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，應當依法繳納土地增值稅。
3.未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理。
《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第四第規定：根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的徵收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。二是只有轉讓的房地產徵收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬於土地增值稅的徵收范圍。三是轉讓建築物的附著物取得的收入也是要繳納土地增值稅的。
根據上述文件精神，房地產開發企業在租賃土地上開發的房地產進行「轉讓」的，不繳納土地增值稅。
4.房地產開發企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
因此，在土地增值稅清算時，不能以企業自行劃分的分期工程建設項目為單位進行清算。
5.房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補償款作為土地徵用及拆遷補償費，並在新建房補償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補償款計入轉讓收入。如果實際以新建房補償的面積超過拆遷合同約定的補償面積，超過部分的面積按企業銷售同類房地產的市場價格計算銷售收入。
6.房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，轉讓收入怎樣確定？
房產轉讓合同上約定了房價，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，先按以下方法計算轉讓收入：轉讓收入=合同約定轉讓價格÷（1－受讓房替轉讓方承擔應納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉讓收入合理的，據以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
7.房地產開發企業用開發的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時收入的確定。
根據《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
8.一次性獲取土地使用權，但是分期分批開發，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土地使用權所支付的金額？
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
9.土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除項目。
10.單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理。
根據國家稅務總局關於印發的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第五條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權所支付的金額扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規定：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十二條規定：納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應視具體情況而定。
11.納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金的金額一致，並且取得了土地出讓金合法票據，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，應當作為扣除項目。
12.對於以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995）6號）第七條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。考慮到一些房地產開發項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地產開發公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發生修建道路和政府工程成本的真實性，並有相關的政府文件或者合同（協議）為依據。
13.房地產企業將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可否計入開發成本。
根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第一款規定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質量保證金，符合合同法規規定的比例要求，並且開具了發票，應當作為房地產開發成本按規定扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規定：房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
14.房地產開發企業在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（二）項規定：房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
如《江蘇省地方稅務局轉發<國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知>的通知》（蘇地稅發[2007]75號）規定，對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務局可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
所以，如果不能完整的提供前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
15.房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費，是否可以扣除？
編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費等費用是與工程招標相關的費用，按國家財務會計制度的規定計入有關成本，並按土地增值稅政策規定扣除。
16.房地產開發企業所建商品房裝修後銷售的，裝修成本如何扣除？
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）項規定：房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
房地產開發企業將所建商品房裝修後銷售的，如果在計算轉讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉讓收入的，裝修成本可以計入房地產開發成本，按規定扣除，並可作為計算加計扣除金額的基數。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產轉讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除項目。
17.國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）規定，開發間接費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發間接費是否包括項目營銷設施建造費？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
因此，計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費不能包含在開發間接費里。
18.納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？
房地產開發企業取得土地和房地產開發過程中發生的規費，如果按會計制度應當計入取得土地成本、房地產開發成本的，應當作為計算扣除利息和其他房地產開發費用的基數。
19.房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業總機構統借統還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發生的利息和管理費、銷售費用總額低於10%，如何扣除？）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。
房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之十以內計算扣除。
20.納稅人購買土地和房產時所繳納的契稅，如何扣除？
《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規定：納稅人轉讓舊房及建築物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
從事房地產開發的企業取得土地所繳納的契稅，按財務制定計入有關的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數。
21.違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？
企業支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質是企業正常營業活動以外發生的支出。因此在會計處理上應計入營業外支出，企業發生的上述支出時，借記『營業外支出』,貸記『銀行存款』等科目。
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發土地和新建房及配套設施的費用（即房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據會計制度對違約金作為營業處支出處理的辦法和土地增值稅政策規定，違約金不屬於土地增值稅扣除項目。
22.房地產開發公司開發一幢綜合樓，1～4層是商業用房，5～20層是住宅，現在進行土地增值稅清算，經計算，住宅為負增值，商業用房為正增值且數額很大。住宅的負增值能否抵減商業用房的正增值？
《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規定，對納稅人既建造普通標准住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額（財稅[2006]21號及[國稅發[2006]187號文對此也有規定），不分別核算增值額或不能准確核算增值額的，其建造的普通標准住宅不能適用免稅規定。
根據以上規定，除普通標准住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。
23.已核定項目如何適用核定徵收率？
已核定徵收項目如果符合《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第十條第一款和第二款清算條件進了核定徵收清算的，其未售部分繼續銷售的，按清算時確定的核定徵收率核定徵收。
24.房地產開發項目分期開發，前期項目已核定徵收，後期項目如何進行清算？
《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第三十六條規定：對於分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。因此，前期項目已核定徵收，後期項目也應該核定徵收。
25.房地產企業進行土地增值稅清算後，銷售剩餘房屋收到的預收款，是否要預征土地增值稅？
房地產企業進行土地增值稅清算後，銷售剩餘房屋收到的預收款，應根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積）。即納稅人已清算項目繼續銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征後清算。
26.項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理？
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第八條的規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積。
清算時未售部分預征的稅款不得扣除。
未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。
27.土地增值稅清算過程中，企業想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標准住宅，需要提供哪些證明資料？
1）立項批准機關對經濟適用房立項的批准文件；2）土地管理部門劃撥土地的批准文件；3）物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批件；4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；5）列明該項目的政府經濟適用房建設投資計劃；6）經濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、准購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；7）主管地稅機關要求提供的其他資料。
28.銷售經濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優惠政策？
房地產開發企業轉讓經濟適用房車庫等，其面積並入經濟適用房面積，其合計數未超過經濟適用房標準的，享受經濟適用房政策，其合計數超過經濟適用房標準的，所轉讓房產與車庫等均不作為經濟適用房，不應享受經濟適用房優惠政策。
29.房地產企業用房地產投資的土地增值稅處理。
據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規定：對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免徵收土地增值稅的規定。因此，房地產企業用房地產投資的，需要繳納土地增值稅。
例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公司購入土地時價值500萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產開發企業，但子公司取得土地後向工商和建委申請房地產開發資質，土地用來建造科研大樓，大樓建成後用於自用或出租，是否交土地增值稅？
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產開發資質，子公司當時不是房地產開發企業，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產開發資質後，以該土地進行房地產開發，今後如果轉讓房地產的，應按規定繳納土地增值稅。
30.企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為是否徵收土地增值稅？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）及《財政部國家稅務總局關於土地增值稅—些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號 ）第四條規定：細則所稱的「贈與」是指如下情況：
（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
因此，企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為不徵收土地增值稅。
31.拆遷安置費的扣除。
國稅函[2010]220號第五條規定：
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規定：
房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規定：
（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規定：
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
此處的合法有效憑據是：由被拆遷方簽字的收據和拆遷補償協議。
32.土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規定：
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照『取得土地使用權所支付的金額』與『房地產開發成本』金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
會計准則中關於借款費用資本化的原則不適用於土地增值稅清算，對於已經計入房地產開發成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業所得稅處理有很大區別。
33.多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，應按項目合理分攤。
根據國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的相關規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
（1）建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；（3）建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
34.關於對土地閑置費的處理。
國稅函[2010]220號第四條規定：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。