商品房車位車庫的管理

⑴ 小區停車位如何管理的具體方案

為了更好的解決小區的停車問題，保持良好的停車秩序，通過對小區去年停車管理的總結，近兩個月來客服中心不斷的與業主、居民委員會相關部門溝通和討論，擬定了2008年的停車管理方案，具體如下：
一、小區出入口安裝一卡通智能刷卡系統，固定車位車輛直接刷卡出入小區，在進入地面固定停車場及地下車庫時需要再次刷卡。臨時車輛進入小區，需領取智能卡，刷卡計時，繳納臨時停車費方可駛出小區。
二、小區固定停車場（1號、3號、4號、6號）採取抽簽方式分配，另外601—603號樓前西段停車位劃入3號停車場作為固定停車位，614—616號樓前停車位劃入4號停車場作為固定停車位。地面車位分配方式基本延續2007年的分配方案，同時為了固定停車場停車有序，在停車場出入口安裝智能刷卡系統，一車一位，刷卡進入。
三、根據消防要求，確保消防通道暢通，調整原路兩側固定車位（包括2號、5號停車場），不再納入抽簽分配范圍，改為臨時停車位，供搬家、來訪、業主臨時停放及特殊車輛使用，並採取計時收費辦法。
四、由於地下車庫機械二層車位的啟用，保障車輛停車規范及地下車庫車輛管理系統的正常運行，取消地下車庫臨時停車位。
五、對已辦理地下車庫停車位的私家車，可以參與地面固定停車位的抽簽，對抽中地面停車位並自願放棄地下車位的車主，可以辦理終止地下車庫停車位租賃協議，停車費用按照實際發生月進行退費。
六、地面車位收費依據標准：北京市物價局京價（收）字［2002］194號《關於調整我市機動車位車場收費標準的通知》、北京市發展和改革委員會《關於調整我市機動車停車場收費計時單位的通知》（京發改［2004］495號文件）、經區發展和改革委員會核準的備案標准執行。
地面固定停車位收費標准：
小型車—月租150元，年租1600元
大型車—月租210元，年租2300元
臨時停車收費標准：
小型車—1元/2小時，大型車—1元/1小時。均為1小時內不收費。

⑵ 商品房車位政策新規

法律分析：佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百七十五條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第二百七十六條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

⑶ 一套商品房只能辦理一個車位的產權證嗎如果買了2個車位是不是第二個車位辦不到產權證

以廣東為例，不是一套商品房只能辦理一個車位的產權證，在保證本建築區劃內業主可購買或租用一個車位或車庫的前提下，建設單位方可將剩餘的車位、車庫出售給本建築區劃內需要購買兩個或兩個以上車位或車庫的業主，及本建築區劃內業主以外的單位或個人。相關文件如下：

《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理辦法》

第七條建設單位出租建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的，應當首先出租給本建築區劃內業主和物業使用人；在滿足本建築區劃內業主、物業使用人需要後，建設單位可將車位、車庫出租給本建築區劃內業主、物業使用人以外的單位或個人，但租賃合同期限不得超過六個月。

建設單位出售建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的，車位、車庫數量未超過本建築區劃內房屋套數的，建築區劃內業主每購買一套房屋，只能相應購買一個車位或車庫；

車位、車庫數量超過本建築區劃內房屋套數的，在保證本建築區劃內業主可購買或租用一個車位或車庫的前提下，建設單位方可將剩餘的車位、車庫出售給本建築區劃內需要購買兩個或兩個以上車位或車庫的業主，及本建築區劃內業主以外的單位或個人。建設單位需結業或注銷，仍有車位、車庫未售出的，可將剩餘車位整體轉讓。

(3)商品房車位車庫的管理擴展閱讀：

《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理辦法》

第四條房地產開發項目建設單位（以下簡稱「建設單位」）出售建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫前，須經初始登記確認權屬。

住宅建築區劃內，規劃用於機動車停放的車位、車庫尚未出售的，建設單位應當予以出租。

建設單位出租建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫前，須依法完成規劃驗收，不得以「只售不租」等名義拒絕提供停車服務。

第八條車位、車庫的權屬人（除建設單位外）擬轉讓車位、車庫給已在本建築區劃內購買了與所購房屋相同套數的車位的業主，需將擬轉讓情況在建築區劃內的出入口、公示欄等顯著位置公示並經公證，公示期不少於7天。

車位、車庫的權屬人（除建設單位外）擬轉讓車位、車庫給本建築區劃內業主以外的單位或個人的，需將擬轉讓情況在建築區劃內的出入口、公示欄等顯著位置公示並經公證，公示期不少於7天。公示期間，本建築區劃內業主提出在相同條件下購買的，應優先滿足。

⑷ 關於小區車庫的一些法律規定

這屬於噪音污染，可投訴到當地環保部門。
根據我國《社會生活環境雜訊排放標准》的規定，居民區的噪音標准在45分貝-55分貝之間，這個標准相當於兩個人在房間里說話，互相能夠聽清楚的一個音量，而超過這個音量，就可以算作噪音擾民了。
根據《城市環境雜訊污染防治條例》規定，對於居民小區內的噪音污染有著明確的規定。「第三十八條：18時至次日8時，在已竣工交付使用的住宅樓內，不得進行可能產生雜訊的室內裝修活動。在其他時間內進行室內裝修作業的，應當採取雜訊控制措施，避免對周圍造成環境雜訊污染。 」
另外，《條例》中還包括「任何單位和個人在醫院、學校、機關、科研單位、住宅等雜訊敏感建築物集中區域內，使用各類揚聲器、音響器材時，應當控制音量，不得產生擾民雜訊」的規定。 如果居民在小區內感覺受到了噪音污染的干擾，首先可以向物業公司反映，讓物業公司出面協調解決，因為《條例》中明確規定，「物業管理企業應當對管理區域內的環境雜訊污染行為予以制止，並及時向有關環境雜訊污染防治的監督管理部門報告。 」如果物業公司溝通協調無果，業主也可以自行撥打12369向環保部門進行投訴。

⑸ 物業管理對車位的規定

法律分析：居住區規劃的停車位、車庫，首先要滿足業主的需要，以出售、贈送附加等形式使用，佔用業主公共用地建設的停車位，歸業主共有。在建築面積內，規劃用於停放汽車的車位和車庫首先應滿足業主的需要。在建築面積內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、贈與或者出租等方式約定。佔用道路或者業主共有的停車位，屬於業主共有。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百七十五條 建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。

第二百七十六條 建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

⑹ 商品房的車庫問題

[2002]74號文關於建築面積的規定

房地產交易中的面積糾紛一直備受關注，由於國家立法滯後，如何計算商品房的建築面
積（銷售面積），成了開發商和購房者扯也扯不清、理也理不順的難題。為解決這個矛盾，
使房地產交易中的建築面積的計量、測算更加准確、規范，建設部房地產司於2002提3月
下發了《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（建住房[2002]74號）（以
下簡稱《通知》），《通知》對商品房的外牆牆體、斜面結構屋頂、不規則圍護物、變形縫、
非垂直牆體、樓梯下方空間、公共通道等部分是否計入商品房建築面積，以及如何計入等問
題進行了規定，試圖給所有購房者一個驚喜和公正。但由於存在建築面積定義不清、法規適
用范圍不明確等問題，筆者認為，如不加以明確的解釋，《通知》的執行可能會導致房地產
市場的某些混亂，破壞現有的房地產市場秩序，引發一系列糾紛。
一、建築面積涉及到眾多房地產行為，慎重增減意義重大
按照國內外通行的學理解釋，建築面積亦稱「建築展開面積」，是建築物各層面積的總
和，包括使用面積、輔助面積和結構面積三項。其中，使用面積指建築各層平面中直接為生
產或生活使用的凈面積的總和，在居住建築中的使用面積稱「居住面積」；輔助面積指建築
物各層平面中為輔助生產或生活活動作用所佔凈面積的總和，例如，樓梯、走道、廁所、廚
房等；結構面積指建築物各層平面中的牆、柱等結構所佔面積的總和。
在當前的房地產市場運行中，建築面積是眾多房地產行為的重要計價標准之一，房屋建
築面積的計算絕不是僅僅為了進行房屋權屬的登記，其作用是多方面的。建築面積的增減關
繫到眾多房地產行為的實施細節，牽涉到各方面的利益，制定、修改、廢止建築面積方面的
法律、法規應當慎重，並應協調各方面的利益，統一相關法律規范。而《通知》卻偏重從房
屋權屬登記的角度制定關於建築面積的法律規范，未能協調好各種關系：
1、建築面積是城市規劃與管理的基礎。如規劃中的建築面積數、建築面積與容積率、
城市高度、城市空間以及建築物之間的間隔等關系都依據建築面積來計算和控制。如果外牆
面積、挑檐面積、坡頂面積的計算發生變化，與之相配套的規劃、管理法規也應隨之變更，
否則，房地產規劃與管理的難度將加大，某些實際操作甚至無法進行。
2、建築面積是目前現行法規中收取土地出讓金標準的重要計算依據。如果建築面積的
計算方式發生了變化，怎樣計算收取土地出讓金的基數就成了一個問題。按照《通知》規定，
外牆有主牆之外的幕牆不計入建築面積，斜面結構屋頂層高（高度）2.20米以下的部位不計
入建築面積，陽台、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，超過底板水平投影
部分不計入建築面積……如果按照以上規定執行，這些不計入建築面積，但佔用了土地和空
間的外牆、斜面結構屋頂、陽台、挑廊、架空通廊等是否也不應該收取土地出讓金呢？但現
實生活中，這些部分的土地使用權出讓金還在收取，這樣就會出現一種怪現象：被收取了土
地出讓金的部分卻不能計算為房屋權屬的面積，土地拍賣因此必然會出現矛盾。此外，市政
基礎設施配套費和四源費的收取標准與土地使用權出讓金收取的標準是一致的，按照《通知》
不計入建築面積的部分同樣要交納市政基礎設施配套費和四源費，這部分費用的計量標準是
什麼呢？
3、傳統的建設施工招投標是以建築面積作為計算定額依據的。新的定額以工程量單價
計算也離不開建築面積做基數。如果按《通知》的規定計算建築面積，那麼這些工程量則無
法列入計價取費基數。但這些工程卻必須用建築材料和施工時來完成，增加了開發商與施工
建設單位之間的糾紛。施工單位絕不會白幹活的，而收費的依據又如何計算就必然成了矛盾
的焦點。
4、購房者在購房時希望攤入計價的建築面積越少越好，但這並不能解決糾紛與合理性
問題，因為當政府硬性規定的可分攤面積項目減少時，商品房交易的單價必然會提高，開發
商是不會為購房者支付成本的，這些成本最終也還會由購房者承擔。《通知》試圖通過硬性
文件規定而減少計算中的糾紛，這根本不可能實現。因為，商品房的面積不是由開發商自行
計算測量的，現實生活中，商品房銷售前的面積預測是第三者做的，竣工後的面積測量也是
第三者做的。因此，實際上，開發商與購房者之間要求的是一個公正平等、可實際操作的測
量方式。就拿斜面屋頂的層高來講，斜面屋頂的層高在2.20米以上時計算建築面積，那麼，
如果交房時是粗裝修，沒有做地面，這時的2.20米空間高度是一個斜面的點；而做了標准
精裝（圖紙設計的標高）則2.20米是另一個點的高度；如果客戶自行精裝地面標高超出了
設計的標高，則2.20米高度又變換了一個點。點的不同會引起建築面積計算的變化。到底
是以圖紙標高為准呢，還是以竣工標高為准，並沒有統一的法律規范，這樣必然會增加糾紛。
5、目前物業管理費的收取和供暖費的收取是以建築面積為計價基礎的。當按建築面積
收取上述費用的基數被政府硬性規定縮小時，這些2.20米以下的空間是否不應供給熱源和
不應提供物業管理的服務（包括門窗、外圍結構的清洗、保潔、維修等），因為當這些空間
和結構面積不被計算為建築面積時，並不能合理地收取供暖費和管理費，就必然會出現新的
糾紛。
6、《通知》要求對不計算建築面積的2.20米以下的具有使用功能的空間做明確的權屬
登記。這個權屬登記的土地使用年限是與整體建築相同的，但被明確的登記為有權屬的使用
空間是否分攤土地使用稅呢？這部分空間畢竟是佔用了土地空間的。
7、目前的公共維修基金和大、中修費用是按建築面積來計算收取的。非商品房的房租
有些也是安建築面積為依據收取的。如果這些建築物不計入建築面積，也會有問題發生。
二、《通知》所指建築面積應理解為商品房銷售過程中的建築面積
雖然《通知》未明確規定該《通知》中的建築面積特指商品房銷售過程中的建築面積，
但從通知的適用、執行情況，可以推知，《通知》中的建築面積應為商品房銷售過程中的建
築面積，立法原意只是為了對商品房銷售過程中如何計算建築面積的問題做出進一步的明
確。但由於該《通知》可能涉及到其他各個方面計量及操作問題，因此應以法律解釋的形式
明確《通知》的適用范圍，這樣才更為實際和便於實施，也能適應入世後，我國現行法律體
系應與國際接軌的需求，更好地解決當前房地產市場中普遍存在的面積問題、物業管理問題
及其他問題，完善建築面積方面的法律規范。
三、關於完善現有建築面積方面的立法的幾點建議
1、首先將建築面積一詞恢復到國際統一的，教科書中的基本概念上來，即建築面積包
括：使用面積、輔助面積和結構面積三個部分，亦稱「建築展開面積」。這個建築面積是用
於計劃、統計、規劃、計算單方造價、施工、單位招標、竣工結算等與宏觀管理的建築面積。
2、在土地出讓時將不可用於銷售的結構面積，維護外牆等不具有使用功能和不具備一
定高度條件的面積扣除。
3、銷售時應將面積分為三個層次，按照三個不同的層次分別計算各種收費。銷售前應
預先按政府管理部門的規定做預測，並力爭銷售時公布其分攤原則、數值大小、權屬情況並
計入銷售合同，以利於權屬管理及登記：第一個層次是套內建築面積，這是供購房者合理使
用的面積，這個面積不涉及分攤問題；第二個層次是銷售時，依法可以作為計價單位合理分
攤的建築面積；第三個層次是按套內面積或銷售的建築面積在整個小區中擁有的其他共有建
築面積（包括公共配套設施）或在小區之中所佔的權益百分比。關於不同層次面積的收費問
題，筆者認為應當這樣規定：套內面積是業主可以獨立使用（包括裝修、出租）的面積，可
以作為供暖費收費的計價面積；依法可以作為計價單位合理分攤的建築面積是計價的標准面
積，等於是產權證中應註明的每套住房的建築面積，是可以用於再銷售轉讓的面積；在小區
中擁有的其他共有建築面積（或百分比）是物權權益的面積，是該套住房在社區中擁有的其
他面積的權益（包括鍋爐房、配電室、人防使用權、公共停車場、社區活動中心或俱樂部、
物業管理用房、綠地、活動場所等應分配給分期的小業主共有的權益面積）。該面積無法進
行個性化劃分和轉讓（轉讓房產時同時轉讓權益）。這個百分比是承擔管理費、維修費等有
關費用的計價單位（面積或百分比）。
非套內的2.20米以下的建築應計入第三層次中分攤（管道間不可再利用的可不計入建
築面積），如自行車庫等，但不應作為計價銷售的分攤面積（但不能不算建築面積）。套內
2.20米以下的建築也應計入套內面積，但應在銷售時於合同中註明（以釁紙設計標高為准），
讓購房者事先知道並可以選擇（有些可為不計價面積）。社區的公共共有面積的細化，可使
購房者知道自己擁有它項的權益，也知道自己應承擔的義務。
4、建築面積的定義不能由政府任意修改，但如何計算銷售計價的建築面積，哪些可列
入分攤，作為每戶單元的建築面積等政府是有權決定的。不進入分攤的面積並不等於不是建
築面積，也不等於業主不擁有權利和義務，應在第三個層次中作為社區共有建築面積分攤。
希望能解決您的問題。

⑺ 商品房小區車位銷售有沒有什麼管理辦法

車位銷售一般是出售使用權，畢竟車位基本上都沒有產權，另外小區物業會收一個車位管理費，一個月幾十塊到一百多塊不等。
但是說銷售管理辦法，，這個得看開發商或者車位銷售代理公司了。

⑻ 購買商品房時同時購買了一個兩個車位的車庫請問是交兩個車的管理費還是按一個

既然是購買的，兩個車位的車庫，那當然是按兩個車位付費咯

⑼ 中華人民共和國物權法車位管理費小區內車位管理費收費標準是如何規定的

物權法並沒有對小區車位管理費收費做規定和標准，小區內車位的收費標準是由物業管理公司擬定收費明細，報當地房地產主管部門，主管部門依據物價局制定的物價標准審批同意後執行的收費標准。

《物業管理條例》中對物業收費的相關約定：

第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

(9)商品房車位車庫的管理擴展閱讀

小區內的公共區域（臨時佔道停車位）屬全體業主共同所有，所以總有人認為這是業主的地盤，不應該收停車費。但是車位分兩種情況：

第一種是規劃設計中明確的專用車位，包括地上專有車位、地下車庫等。這部分是產權方的專有部分，產權人可按法律規定隨意處置。

第二種就是公共區域的臨時佔道停車位，這一種是全體業主共同所有，收費還是不收費，收多少是全體業主說了算，物業企業的這部分」停車費「實際上是受業戶委員會委託收取的公共收益，在刨除服務成本（比如設置道閘、劃線、維護停車秩序人員工資等）和合理利潤（國家規定不超過全部收益的5%）之外的應該歸全體業主共同所有。

這部分收益按理來說應該用來維修養護或者搞社區建設，但是由於公共收益缺乏監管，這部分要麼是被物業企業拿來補貼物業費的虧損虧空，要麼就是被業主委員會和物業共同侵佔了。

⑽ 商品房銷售管理辦法中有關車庫、儲藏間的規定是否為不單獨辦理產權證，只在商品房產權證上作為附件註明

車庫和儲藏間不計入公攤面積,為業主共同擁有,所以肯定不能辦理產權證.物權法也有詳細規定.物權法規定：小區車位車庫應首先滿足業主需要
<a href=" http://www.sina.com.cn" target="_blank"> http://www.sina.com.cn</a> 2007年03月19日11:15 新華網
新華網北京3月19日電（記者崔清新）隨著住房制度改革，現代化社區大量出現。因小區內車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區內道路上車位收費問題而引發的糾紛逐漸成為社會各界關注的熱點。

對此，將於2007年10月1日起施行的物權法明確規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。

王勝明說，物權法規定「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要」主要針對現實生活中的一些情況：有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放；不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，佔用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。

對於在小區共有道路上停放汽車，並收取相關費用的現象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規定，佔用業主共有道路停放汽車的車位，屬業主共有。這就意味著，開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費後的所得款應屬於全體業主共有。

尹田說，如果有車的業主無償占據了小區的公共道路，則損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。

而針對實際生活中由於開發商和業主信息不對稱，許多開發商利用「協商」機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，有職業律師指出，可以通過具體的地方條例來補充完善物權法的規定。

例如杭州市出台的《杭州市居住區配套設施建設管理條例》就規定，地面公共停車泊位、按標准建設的自行車庫屬於居住區全體業主所有，開發商不得擅自租售用於謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。