商品房車庫無法進急救車

A. 急尋求幫助！！在小區買了一個車庫，可是實際到手的車庫太小，我的車根本開不進去，要求更換，

開發商賣的自行車庫吧 ，是不是你車太大 。車庫的價格比房價貴，主要是具有「車庫」的特殊功能，所以，一旦該功能失去實際使用價值，開發商就不應該以「車庫」的價格出售。你可以要求開發商予以賠償。實在不行，可以找物價部門等。

B. 我們小區是回遷房，有很多車輛在公用通道充電，堵了我家車庫門口。無法進出。跟業主溝通無效還是停放充電

根據《物權法》第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
建議協商，協商不成可以去業主大會、業主委員會投訴，或者找物業處理，按照您的描述，這種行為也有一定的安全隱患，可以報警解決。

C. 購買商品房，開發商要求必須購買車庫或車位，否則不允許業主車輛進入小區，合理嗎

你好，合理的，如果都不買車位而且隨便進的話園區會非常亂的，亂停車了么

D. 小區地下車庫外停滿了車，導至車庫里的車無法進出，怎麼辦

小區地下車庫外停滿了車，導至車庫里的車無法進出，這個主要還是車庫的物業管理單位管理失職，可以要求該小區物業進行解決，小區物業不能夠有效解決的話可以去當地房管局物業管理科或者城市管理部門進行投訴。

E. 私人車輛在醫院不按規定停放，造成急救通道堵塞，急救車不能進入醫院，病人死在急救車上，都誰有責任

醫院和私人車輛有責任

F. 車庫太低，車子停不進去怎麼辦

樓主指的應該是車庫門太低把。那個車庫里應該是2米以上的。如果僅僅是門的問題。就把門下面的車輪位置挖深即可。不會破壞樓的結構的。我門小區買麵包的都把門下邊挖了。

G. 車庫進不去車怎麼處理

我想你還有些問題沒說明白，
第一、你確定這是個車庫而不是雜物間，
第二、設計車庫的人肯定不會傻到連門都留不夠寬
第三、這個所謂的車庫是你買的還是開發商送的，如果是買的你要看購買合同中的面積及平面圖。以合同為據。如果是開發商送的就比較麻煩，除非他們同意整改。
另外，小區越是要交房之際，這種東西越不好處理，因為交房才是大事，
如果你的這個車庫是買的，和你的房子是綁到一起的，你可以拒絕交房，但一定要有開發商的書面文書，以後可以做為賃證找開發商賠償違約金。

H. 父親心梗死亡，當時急救車被小區門口限高2.4米攔住進不來，耽誤搶救十多分鍾，想告物業能行嗎

你想告，當然可以。但是你需要先了解你們當地對限高桿的規定，這樣才能知道會不會贏。

I. 我汽車庫在住宅房地面第一層，但購買後發現汽車庫門特小，無法進車。請問我該用什麼設計標准與開發商理論

呵呵，你用這個標准可以的，關於車位寬度的設計，而車庫門不小於車位寬度的，一般車庫門都在2.5m左右，你最好量一下尺寸，入口凈高應當不小於2.4m門寬不小於2．5m的，現在一般想停在車庫里的車子寬度都不會小於1.85米的，像我的車子都1．9米寬，2m的會把後視鏡掛到的。

J. 商品房的車庫問題

[2002]74號文關於建築面積的規定

房地產交易中的面積糾紛一直備受關注，由於國家立法滯後，如何計算商品房的建築面
積（銷售面積），成了開發商和購房者扯也扯不清、理也理不順的難題。為解決這個矛盾，
使房地產交易中的建築面積的計量、測算更加准確、規范，建設部房地產司於2002提3月
下發了《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（建住房[2002]74號）（以
下簡稱《通知》），《通知》對商品房的外牆牆體、斜面結構屋頂、不規則圍護物、變形縫、
非垂直牆體、樓梯下方空間、公共通道等部分是否計入商品房建築面積，以及如何計入等問
題進行了規定，試圖給所有購房者一個驚喜和公正。但由於存在建築面積定義不清、法規適
用范圍不明確等問題，筆者認為，如不加以明確的解釋，《通知》的執行可能會導致房地產
市場的某些混亂，破壞現有的房地產市場秩序，引發一系列糾紛。
一、建築面積涉及到眾多房地產行為，慎重增減意義重大
按照國內外通行的學理解釋，建築面積亦稱「建築展開面積」，是建築物各層面積的總
和，包括使用面積、輔助面積和結構面積三項。其中，使用面積指建築各層平面中直接為生
產或生活使用的凈面積的總和，在居住建築中的使用面積稱「居住面積」；輔助面積指建築
物各層平面中為輔助生產或生活活動作用所佔凈面積的總和，例如，樓梯、走道、廁所、廚
房等；結構面積指建築物各層平面中的牆、柱等結構所佔面積的總和。
在當前的房地產市場運行中，建築面積是眾多房地產行為的重要計價標准之一，房屋建
築面積的計算絕不是僅僅為了進行房屋權屬的登記，其作用是多方面的。建築面積的增減關
繫到眾多房地產行為的實施細節，牽涉到各方面的利益，制定、修改、廢止建築面積方面的
法律、法規應當慎重，並應協調各方面的利益，統一相關法律規范。而《通知》卻偏重從房
屋權屬登記的角度制定關於建築面積的法律規范，未能協調好各種關系：
1、建築面積是城市規劃與管理的基礎。如規劃中的建築面積數、建築面積與容積率、
城市高度、城市空間以及建築物之間的間隔等關系都依據建築面積來計算和控制。如果外牆
面積、挑檐面積、坡頂面積的計算發生變化，與之相配套的規劃、管理法規也應隨之變更，
否則，房地產規劃與管理的難度將加大，某些實際操作甚至無法進行。
2、建築面積是目前現行法規中收取土地出讓金標準的重要計算依據。如果建築面積的
計算方式發生了變化，怎樣計算收取土地出讓金的基數就成了一個問題。按照《通知》規定，
外牆有主牆之外的幕牆不計入建築面積，斜面結構屋頂層高（高度）2.20米以下的部位不計
入建築面積，陽台、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，超過底板水平投影
部分不計入建築面積……如果按照以上規定執行，這些不計入建築面積，但佔用了土地和空
間的外牆、斜面結構屋頂、陽台、挑廊、架空通廊等是否也不應該收取土地出讓金呢？但現
實生活中，這些部分的土地使用權出讓金還在收取，這樣就會出現一種怪現象：被收取了土
地出讓金的部分卻不能計算為房屋權屬的面積，土地拍賣因此必然會出現矛盾。此外，市政
基礎設施配套費和四源費的收取標准與土地使用權出讓金收取的標準是一致的，按照《通知》
不計入建築面積的部分同樣要交納市政基礎設施配套費和四源費，這部分費用的計量標準是
什麼呢？
3、傳統的建設施工招投標是以建築面積作為計算定額依據的。新的定額以工程量單價
計算也離不開建築面積做基數。如果按《通知》的規定計算建築面積，那麼這些工程量則無
法列入計價取費基數。但這些工程卻必須用建築材料和施工時來完成，增加了開發商與施工
建設單位之間的糾紛。施工單位絕不會白幹活的，而收費的依據又如何計算就必然成了矛盾
的焦點。
4、購房者在購房時希望攤入計價的建築面積越少越好，但這並不能解決糾紛與合理性
問題，因為當政府硬性規定的可分攤面積項目減少時，商品房交易的單價必然會提高，開發
商是不會為購房者支付成本的，這些成本最終也還會由購房者承擔。《通知》試圖通過硬性
文件規定而減少計算中的糾紛，這根本不可能實現。因為，商品房的面積不是由開發商自行
計算測量的，現實生活中，商品房銷售前的面積預測是第三者做的，竣工後的面積測量也是
第三者做的。因此，實際上，開發商與購房者之間要求的是一個公正平等、可實際操作的測
量方式。就拿斜面屋頂的層高來講，斜面屋頂的層高在2.20米以上時計算建築面積，那麼，
如果交房時是粗裝修，沒有做地面，這時的2.20米空間高度是一個斜面的點；而做了標准
精裝（圖紙設計的標高）則2.20米是另一個點的高度；如果客戶自行精裝地面標高超出了
設計的標高，則2.20米高度又變換了一個點。點的不同會引起建築面積計算的變化。到底
是以圖紙標高為准呢，還是以竣工標高為准，並沒有統一的法律規范，這樣必然會增加糾紛。
5、目前物業管理費的收取和供暖費的收取是以建築面積為計價基礎的。當按建築面積
收取上述費用的基數被政府硬性規定縮小時，這些2.20米以下的空間是否不應供給熱源和
不應提供物業管理的服務（包括門窗、外圍結構的清洗、保潔、維修等），因為當這些空間
和結構面積不被計算為建築面積時，並不能合理地收取供暖費和管理費，就必然會出現新的
糾紛。
6、《通知》要求對不計算建築面積的2.20米以下的具有使用功能的空間做明確的權屬
登記。這個權屬登記的土地使用年限是與整體建築相同的，但被明確的登記為有權屬的使用
空間是否分攤土地使用稅呢？這部分空間畢竟是佔用了土地空間的。
7、目前的公共維修基金和大、中修費用是按建築面積來計算收取的。非商品房的房租
有些也是安建築面積為依據收取的。如果這些建築物不計入建築面積，也會有問題發生。
二、《通知》所指建築面積應理解為商品房銷售過程中的建築面積
雖然《通知》未明確規定該《通知》中的建築面積特指商品房銷售過程中的建築面積，
但從通知的適用、執行情況，可以推知，《通知》中的建築面積應為商品房銷售過程中的建
築面積，立法原意只是為了對商品房銷售過程中如何計算建築面積的問題做出進一步的明
確。但由於該《通知》可能涉及到其他各個方面計量及操作問題，因此應以法律解釋的形式
明確《通知》的適用范圍，這樣才更為實際和便於實施，也能適應入世後，我國現行法律體
系應與國際接軌的需求，更好地解決當前房地產市場中普遍存在的面積問題、物業管理問題
及其他問題，完善建築面積方面的法律規范。
三、關於完善現有建築面積方面的立法的幾點建議
1、首先將建築面積一詞恢復到國際統一的，教科書中的基本概念上來，即建築面積包
括：使用面積、輔助面積和結構面積三個部分，亦稱「建築展開面積」。這個建築面積是用
於計劃、統計、規劃、計算單方造價、施工、單位招標、竣工結算等與宏觀管理的建築面積。
2、在土地出讓時將不可用於銷售的結構面積，維護外牆等不具有使用功能和不具備一
定高度條件的面積扣除。
3、銷售時應將面積分為三個層次，按照三個不同的層次分別計算各種收費。銷售前應
預先按政府管理部門的規定做預測，並力爭銷售時公布其分攤原則、數值大小、權屬情況並
計入銷售合同，以利於權屬管理及登記：第一個層次是套內建築面積，這是供購房者合理使
用的面積，這個面積不涉及分攤問題；第二個層次是銷售時，依法可以作為計價單位合理分
攤的建築面積；第三個層次是按套內面積或銷售的建築面積在整個小區中擁有的其他共有建
築面積（包括公共配套設施）或在小區之中所佔的權益百分比。關於不同層次面積的收費問
題，筆者認為應當這樣規定：套內面積是業主可以獨立使用（包括裝修、出租）的面積，可
以作為供暖費收費的計價面積；依法可以作為計價單位合理分攤的建築面積是計價的標准面
積，等於是產權證中應註明的每套住房的建築面積，是可以用於再銷售轉讓的面積；在小區
中擁有的其他共有建築面積（或百分比）是物權權益的面積，是該套住房在社區中擁有的其
他面積的權益（包括鍋爐房、配電室、人防使用權、公共停車場、社區活動中心或俱樂部、
物業管理用房、綠地、活動場所等應分配給分期的小業主共有的權益面積）。該面積無法進
行個性化劃分和轉讓（轉讓房產時同時轉讓權益）。這個百分比是承擔管理費、維修費等有
關費用的計價單位（面積或百分比）。
非套內的2.20米以下的建築應計入第三層次中分攤（管道間不可再利用的可不計入建
築面積），如自行車庫等，但不應作為計價銷售的分攤面積（但不能不算建築面積）。套內
2.20米以下的建築也應計入套內面積，但應在銷售時於合同中註明（以釁紙設計標高為准），
讓購房者事先知道並可以選擇（有些可為不計價面積）。社區的公共共有面積的細化，可使
購房者知道自己擁有它項的權益，也知道自己應承擔的義務。
4、建築面積的定義不能由政府任意修改，但如何計算銷售計價的建築面積，哪些可列
入分攤，作為每戶單元的建築面積等政府是有權決定的。不進入分攤的面積並不等於不是建
築面積，也不等於業主不擁有權利和義務，應在第三個層次中作為社區共有建築面積分攤。
希望能解決您的問題。