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一、買房心理准備

1、對樓盤價格作好心理准備
目前受大環境的影響，樓市價格處於不斷變動中。在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理准備。首先是您能承受的房屋總價是多少，根據該總價，您可以換算出您有能力購買的房屋的均價和面積，並產生相應的組合方式。這樣的計算有利於您判斷在什麼地段購房以及房屋的購置面積情況。其次，對房價的上升或是下降要做好准備。很多購房者在購置房屋時都希望房產能在今後升值。這也要從兩個方面來進行判斷。（1）如果是自住，應多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，考慮地段、配套設施、區域未來發展遠景等影響房價升值的因素。（2）如果是投資或自住兼投資，建議優先考慮樓盤的地段和環境及樓盤本身的屬性（即是否是容易出售或出租的物業類型）。

2、對購房區域作好心理准備
通過第一步的價格准備之後，您會對適合您支付能力的購房區域有一個大致的判斷。下一步就是如何選擇購房區域了。據武漢市情，購房區域從大體上可以分為中心城區及近郊區。兩者區別為中心城區配套齊全但多為高層，社區規模較小，價格高。近郊區配套有待完善，但社區規模大，價格較低。因此選擇不同的區域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您，可以從自己多年來的生活地域和生活習慣做出判斷，也可以到兩種不同的區域體驗一下。從小的方面來說，如果不願意自己的生活因為購房出現太大的改變，應考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩，教育設施也應該考慮到位。

3、對自己的償貸能力做好心理准備
如果您准備一次性付款，那麼最好還是能准備一定的家庭應急資金。如果您決定貸款，就需要對貸款後的生活做好安排。由於貸款是固定的一項生活支出，這就需要您有相對穩定的工作及收入來源。同時，由於增加了貸款的支出，不可避免會對之前的財務計劃產生影響，因此，在購置房屋前應做好新的家庭收入和支出計劃，以免購置房屋後對日常生活產生影響。

據財務專家建議，住房貸款最好占家庭總收入的30％以下，否則會影響生活品質。

二、買房資金准備

買房是件大事，關繫到個人及家庭數年甚至數十年的生活，因此，買房前的資金准備非常重要。

如心理准備中所言，買房前的資金准備中「房價」是重要組成部分，但需明確的是，買房所涉及的費用不僅為房價，如果買房前只注重房價而忽略其他問題，往往會造成整個購房預算的超支，甚至達到買得起而住不起的尷尬境地。

因此，購房前應制訂詳細的購房資金計劃，主要包括以下內容：

（1）一次性付款或貸款
如果您為一次性付款，即買房時付全款。如果您具有貸款買房資格，初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可動用的資金，不僅要保證有足夠的資金支付首付款，還必須保證日常生活開支不受影響。

（2）每月固定數額的貸款本金
很多購房者不重視銀行要求提供的「家庭收入證明」，往往多開月收入以便多貸款。可是一旦還款開始，購房者就會感覺還款吃力，生活質量還有可能受到影響，甚至出現還不起貸款的現象，不管最終出現了什麼結果，責任只能由購房者自己來承擔。因此，購房者應當切記，每月的還款額應該在家庭月收入的30％內，同時還要選擇適合自己的還款方式（主要是月還款額和還款年限）。

（3）各種稅費
按照規定，購房需要交納不同種類的稅費，這些稅費包括：契稅：個人購買高檔住房的(別墅類和聯體別墅住房除外)契稅稅率由4%調整為3%。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%

（4）維修基金
2008年11月1日起，簽訂商品住宅買賣合同的業主，每平米交存住宅維修資金的數額按房屋總價的2%交存。

（5）物業管理費
不同檔次的住房，物業管理費的收取標准也不一樣，但有一點是相同的，那就是按房屋的建築面積收取。目前一般高層的物業管理費在1.2元／平方米——1.8元／平方米，小高層的物業管理費在1元／平方米——1.5元／平方米，多層的物業管理費用在0.6元／平方米——1.2元／平方米左右。

（6）初裝費
入住新房的時候，其內的生活必需設施肯定要是要完備的，例如煤氣管道、有線電視、電話、寬頻網，這些同樣需要費用支出。一般物業管理公司會在小區內公示初裝費價格並協助業主進行安裝。

（7）面積補差費
收房時，面積差不能超過3％。因此，如果收房時，房屋面積大於合同簽定面積，多出部分將按照合同簽定時的房屋均價進行計算補齊。當然，如果房屋面積小於合同簽定面積，開發商也需以同樣方式向購房者進行退款。
面積補差費＝（現房測定面積＊均價）－（合同簽定面積＊均價）

（8）其他雜費
除了上述所說的各個款項外，不同的樓盤還有許多不同的雜費，這也需要在購房前了解清楚，並做好財務預算。 流程二：了解基本的房產常識

在購置新房前充分了解房屋結構常識，不僅有助於判斷房屋的價值，而且在今後的房屋裝修及買賣交易中都很有好處。

房屋結構主要分為以下門類：
1、木結構（住宅）：指建築物中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築，樓板、屋架等用木結構。
2、磚混結構（住宅）：建築中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋面板等採用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土和大部分磚牆承重。
3、鋼筋混凝土（住宅）：指建築物中主要承重結構如牆、柱、梁、樓板、樓體、屋面板等用鋼筋混凝土製成，非承重牆用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，耐火性、耐久性、抗腐蝕性強。
4、鋼結構（住宅）：指建築物中主要承重結構以鋼製成。適用於超高層建築。自重最輕。

從結構上分上面四類就可以了，其中鋼筋混凝土結構裡面，還可以再細分：
1、框架結構，由梁、板、柱組成建築承重結構，牆體僅作為分隔和保溫用途。
2、剪力牆結構，由梁、板、牆體組成建築承重結構，部分牆體承在結構中受力。 流程四、實地考察

考察樓盤手續及開發商資質是了解該樓盤是否合法銷售的重要途徑。消費者可通過以下幾方面進行考察：

1、查視五證二書
購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的「五證」和「兩書」，這是法律對銷售方的基本要求。

五證：
(1)國有土地使用證：
(2)建設工程規劃許可證：
(3)建築工程用地規劃許可證：
(4)建設工程施工許可證：
(5)商品房預售許可證：
「五證」中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

二書：
（1）企業法人營業執照
（2）房地產開發企業資質證書
2、考察樓盤配套、住宅的設計、樓盤宣傳的真實性

五。怎樣簽訂正式的購房合同

買房過程中最棘手的事情之一就是和開發商簽合同。大家都知道，開發商對《商品房買賣合同》非常了解，都曾精心研究過，是簽訂《商品房買賣合同》的「高手」，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀，希望網友能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。

(1)仔細閱讀合同內容
拿到《商品房買賣合同》後，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內容，如果對其中的部分條款及專業術語不理解或者概念比較模糊，可以咨詢相關部門。

(2)認准簽約主體——同當事人的約定
合同當事人的約定需仔細驗證房地產開發商的基本資料，確認企業名稱與營業執照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。

(3) 合同第一條——項目建設依據
1、注意土地使用年限，我國法規規定，住宅的土地使用權年限為70年，商業用地40年，如開發商取得土地使用權較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權有一定影響。
2、注意開發商的三證：《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購買人最好不要簽約，因為開發商如未辦理此一證，則開發商無法取得商品房預售許可證，那麼可能無法辦理房屋所有權面積和土地使用權證。

（4）合同第二條——商品房銷售依據
如開發商未取得的《商品房預售許可證》，為實現順利銷售，在合同中填列虛假或過期的《預售許可證》號，則構成欺詐。

（5）合同第三條——買受人所購商品房基本情況
購買人首先應明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結構、建築面積、套內面積。明確約定房型（幾室幾廳）。

（6）、合同第四條——買受人商品房所在項目基本情況
要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業管理用房、停車場建築面積等。並約定全體業主享有《物業管理條例》規定的各項權利，明確約定車庫、停車場的所有權、使用權

（7）、合同第五條——計價方式及價款
明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。

（8）、合同第六條——付款方式及期限
此條是購房人最重要的合同業務，購買人應根據自身的經濟能力對付款方式進行慎重抉擇；付款時應妥善保存好相關的發票、收據，此為購房人最重要的證據之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發商辦理。因此購買人要及時取得相關的合同、貸款發票，以證明購買人及時履行了付款義務。
此條還應特別注意約定買受人逾期付款的違約責任，要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續履行；出賣人解除權的約定，約定的逾期時間盡量長些，違約金盡量低些。

（9） 、合同第七條——買受人逾期付款的違約責任
本條是約定我們自己的違約責任。要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。

（10）合同第八條——面積確認及面積差異處理
面積差異較大，買受人享有解除權要求退房時，利息的約定應按銀行同期貸款利率計算，通常開發商約定銀行同期活期存款利率；應約定套內建築面積誤差范圍，實踐中有些總建築面積在約定范圍內，但公攤面積過多，導致套內建築面積大大縮水，直接侵害了購房人的利益。面積誤差比＝（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

（11）、合同第九條——交房期限及條件
首先應明確約定交房期限；其次應明確約定交房條件，開發商在商品房交付時必須向購房人出示相關的《建築工程竣工驗收備案表》，否則，購房人有權拒絕接收房屋，開發商應承擔逾期交付房屋的違約責任；然後在明確約定基礎設施，公共配套建築交付的具體時間；最後對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應在發生之日起10日內書面告之買受人。

同時還需注意在《商品房買賣合同》中，商品房的供水、供電的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協商填寫。如今的很多開發商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫「入住時具備通水(電、氣)條件」。看上去這句話沒什麼問題，但是細細品味就會發現其中大有文章可做：「入住時具備通水(電、氣)條件」中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件並不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確註明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節限制，但合同中都應對此有盡量明確的約定。

（12）、合同第十條——出賣人逾期交房的違約責任
在《商品房買賣合同》中，標明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應處理條款，但關鍵內容是空白的，需要由甲乙雙方協商填寫。如果開發商在簽訂合同前就已經填寫完畢，購房者就需要仔細對比，以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。

為保障自己的權益，約定逾期交房時間越短越好，最好不要超過1個月，約定出賣人逾期交房違約金越高越好，此外在購買人的解除權約定中，開發商逾期的時間不超過30日，解除合同的違約金盡量高些。

（13）、合同第十一條——交接
現在很多開發商都是以電話通知的方式交房，應約定開發商向我們提交房屋入住通知書《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補充協議》中寫明，以免事後出現糾紛。

（14）、合同第十二條——規劃、設計變更的約定
很多購房者不重視合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關的環境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻並非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。

在合同附件中我們建議購房者補充以下幾條：

1）應當把售樓書和其他廣告的內容明確地寫進補充協議里

購房者在購置商品房，尤其是購置期房的時候（當前武漢市場多為期房），往往是在看了開發商印製的售樓書後才決定購買的。售樓書中有該樓盤的特點、交通、規劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。從法律意義上講，這份售樓書是開發商的承諾，是開發商向購房者發出的一種要約邀請，但是它並不具有法律效力，因此，購房者要將此寫入附件六中。

2）否定格式合同法律效力的約定

開發商與購買人簽訂的合同一般為格式合同，《合同法》對格式合同的效力及理解都作了有利於購買方的規定，開發商為迴避法律的規定，常在合同附件中約定"雙方理解一致，不產生格式合同的法律後果"等條款，如果合同中有以上條款，建議購買人不要簽約。

3）與開發商簽訂合同時，應注意每份合同的約定都應填寫一致，應要求開發商當面簽章，以避免"陰陽合同"的產生。否則可能在購房人主張權利時，購房人提供的合同與開發商提供的合同不一致。 流程六、付款方式及方法

1）一次性付款 在當前持續加息的背景下、一次性付款的好處是減少利息支出，選擇一次性付款可能會得到開發商一定幅度的折扣，但購房者必須以足夠的資金做後盾，這種方式操作比較簡單，而且能得到不少優惠。

2） 按揭
按揭付款要詳細咨詢開發商貸款的銀行是哪一家的，有些樓盤不支持公積金貸款，對於有辦理公積金的買房者也要詳細咨詢清楚。

3） 申請人需要提供的材料

(1)貸款人及其配偶的居民身份證、戶口簿，如果夫婦雙方不在同一戶籍，需要提供結婚證明。

(2)具有法律效力的購房合同、預付款收據(總房款的30%以上)及兩者的復印件。

(3)夫婦雙方單位出具的收入證明或者銀行認可的具有還貸能力的其他證明。

(4)個人住房借款申請書、住房借款合同、保證合同等。

(5)房地產抵押申請表和房地產抵押合同，售房單位作為擔保方必須蓋章簽字。

(6)銀行方面規定的相關證明。

4）.商業性住房貸款的流程

(1)咨詢辦理貸款的相關知識。

(2)提出購房貸款申請。

(3)提供貸款所需的相應資料。

(4)銀行審核批准。

(5)同銀行簽訂借款合同、住房抵押合同。

(6)到公證處辦理公證手續。

(7)到當地的房地產登記處辦理登記手續。

(8)辦理房屋產權抵押登記。

(9)向銀行提供抵押證明。

(10)到指定的保險公司辦理保險業務（採取自願的原則）。

(11)借款人開始按月還款。 流程七、保險和公正

1）保險

房產保險類型主要有房屋保險、房地產財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險和個人住房按揭保險，為了對保險種類和保險功能有個簡單的了解，特作如下簡要說明：

1、房屋保險
2、房地產財產保險
3、房地產責任保險
4、房地產人身保險
5、個人住房按揭保險

2）公證

房產公證如何辦理，一般要提供下列證件和材料：

1、 當事人和共有人的身份證、戶口薄、護照等；法人代表的身份證明、營業執照等；
2、 涉及房產開發的，提交土地使用權證明、國家有關機關核發的建設工程規劃許可證、建設工程許可證等；
3、 涉及房地產預售、銷售的，提交房地產預售、銷售許可證；
4、 涉及房地產權屬轉移的，提交房地產所有權證明；
5、 涉及房地產擔保的，提交房地產所有權及使用權證明；
6、 涉及房產共有人的，提供共有人的書面意見書等。
當事人在申辦房產公證時，應根據國家的法律、法規和當地法規、政策，並按照公證人員的要求提供與公證事項有關的其他證明材料。

3）公證在房地產交易有哪些作用

消費者在購買房屋時，除了對地段、樓層、朝向及煤氣等設施是 否齊備等關心外，還要對能否擁有產權，能否順利履行合同，合同條款是否 齊全等加以重視。但是作為購房者個人要想掌握這些情況相當困難，通過向公證處提出申請則能得到解決。 流程八、驗房和收房程序

房屋建築完成之後，開發商都會及時通知購房者收房。通知的內容有交房時間、需要交納的費用、未能按時收房(根據原因)的處理辦法等。通知的形式有許多種，最常見的是電話通知、傳真、信件通知等。當購房者接到收房通知之後，往往會非常興奮，並會顯得有些不知所措，不知道怎樣來驗收房？當時應該繳納多少費用？房子是否有質量問題？有質量問題應該怎麼辦？這時我們的億房網友們就要知道驗房順序，然後准備驗房常用工具和知曉驗房的常用方法，這樣盡可能的避免和化解有可能出現的房屋質量糾紛。

一、驗房順序
1、先看外部：外立面、外牆瓷磚和塗料、單元門、樓道。
2、再查內部：入戶門、門、窗、天棚、牆面、地面、牆磚、地磚、上下水、防水、電表、氣表、通風、排煙、排氣。
3、後測相鄰：閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

二、驗房常用工具
1、 量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
2、 電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬頻；萬用表；搖表；多用螺絲刀（「－」字和「＋」字）；5號電池2節、測電筆；手錘；小錘；大燈、小燈
3、 輔助工具：鏡子、手電筒、塑料袋多個、紙＋火柴、衛生紙、凳子、紙筆等。
1）1隻塑料洗臉盆--用於驗收下水管道
2）1隻小榔頭--用於驗收房子牆體與地面是否空鼓
3）1隻塞尺--用於測裂縫的寬度
4）1隻5米捲尺--用於測量房子的凈高
5）1隻萬用表---用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通
6）1隻計算器---用於計算數據
7）1隻水筆--用於簽字
8）1把掃帚--用於打掃室內衛生
9）1隻小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用於時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。 正常驗收房子時間一般是持續2-3個鍾頭，建議億房網友早晨8：30去或下午2：30去。

收房
驗完房後就應該收房了，那麼又該怎樣收房呢？又該怎樣注意收房上的細節呢？我們提醒網友朋友們注意以下八條：

(1)購房者在接到收房通知後，應該審查開發商的交房手續是否完善

根據商品房買賣合同約定，房屋在竣工並經相關部門驗收合格後才能交付使用，因此，驗收合格的房子都有驗收合格的證明文件：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》，有了這「兩書、一表」，才能說明該樓經相關部門驗收，並且合格。此時，應當詳細察看「兩書、一表」中的內容和驗收部門的蓋章，如有異議馬上詢問。

那麼，什麼是「兩書」呢？所謂「兩書」就是開發商在工程竣工驗收合格後，通知購房者入住時所需提供的兩份法律文件：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

《住宅使用說明書》：
此書是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標准等等方面做出的說明和提出的使用注意事項，一般情況下包含下內容：
①開發單位、設計單位、施工單位，有委託監理的還應註明監理單位；
②房屋的結構類型；
③裝修、裝飾的注意事項；
④上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等等設施配置的使用說明；
⑤有關設施、設備的安裝預留位置說明和安裝的注意事項；
⑥門、窗的類型及使用時的注意事項；
⑦室內的配電負荷；
⑧承重牆、保溫牆、防水層和陽台等部位的注意事項說明；
⑨其他需要說明的問題。例如，住宅中配置的設備、設施，如果生產廠家有使用說明書，就應當附在《住宅使用說明書》中。
《住宅質量保證書》：
《住宅質量保證書》通常包括工程質量監督部門核驗的登記，對房屋的眾多部分在使用年限內承擔保修責任，還有一些其他部位或者部件的保修時間，則需要由房地產開發商和用戶約定。此書是房地產開發公司對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當詳細寫明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內容。開發商應當按此書約定，承擔保修責任。如果房屋在保修期內出現質量問題，維修後使房屋使用功能受到影響，

開發商應承擔賠償責任。如果主體結構質量不合格，開發商不但應當承擔賠償責任，而且購買人還可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，核驗後確實屬不合格的，購房者有權要求退房。
商品房保修期從購房者收房的當天開始計算，具體的保修期限和范圍是：
①地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；
②屋面、外牆面的防水為3年；
③廚房和衛生間的防水為1年；
④地下室及管道滲漏為1年；
⑤內牆面、頂棚抹灰層脫落和外牆粉刷自動脫落為1年；
⑥地面空鼓、裂縫、大面積起沙為1年；
⑦門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；
⑧燈具、電器開關、電氣箱(盤)和線路設備損壞為6個月；
⑨給排水管道設備工程質量、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通為6個月；
⑩供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；
國家對住宅工程另有規定的按國家規定。
其他部位、部件的保修期限，可由買賣雙方自行約定。

(2)仔細檢查自己所購買的樓房

(3)檢查房屋的附屬設施是否與合同約定相符

(4)檢查水電煤氣是否能正常使用

(5)檢查房屋結構、質量是否與合同約定相符

(6)檢查房屋面積與合同登記是否相符

(7)查看開發商代收費和物業管理費的相關規定

(8)正式簽署房屋交接書
流程九、辦證

房產證辦理的流程和費用：

兩種方法：
A、委託開發商或代理公司辦理房產證
B、自己辦理房產證

一、委託開發商或代理公司辦理

適用條件：為了節省自己的時間和精力，您可以選擇委託開發商或代理公司辦理房產證。

辦理流程(一)
第一步：簽訂委託協議
第二步：繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅
第三步：按照約定時間領取房產證

辦理流程(二)
適用范圍：自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用
第一步：簽訂委託協議
第二步：繳納房產證代辦費第三步：自己到相關部門繳納公共維修基金、契稅
第四步：按照約定時間領取房產證

二、自己辦理

適用條件：在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人「要求開發商協助將房產證收押」、「需委託開發商代辦房產證」的條款，這種情況下難以自己辦理，只能委託開發商或代理公司辦理房產證。因此在作出選擇之前，請一定別忘了看一下《住房按揭貸款合同》是否有相關規定。

如果是一次性付款，或貸款已經還清，則完全可以自行辦理。

辦理流程

第一步：確定開發商已經進行「初始登記」，即完成「大確權」
第二步：到管理部門領取《房屋(地)所有權登記申請表》
第三步：拿測繪圖(表)
第四步：填寫表格、蓋章、領取相關文件
第五步：繳納公共維修基金、契稅第六步：提交申請材料
第七步：按照規定時間領取房產證，繳納印花稅和產權登記費、工本費等注意事項：
第八步：辦理抵押登記
第九步：將房產證交給銀行抵押

❷ 問：存量房交易結算資金自行劃轉協議到底啥意思

您二手房買賣流程指房屋所權通買賣、交換或者其合式已取《房屋所權證》房屋轉移給程二手房買賣稱存量房買賣買通交付房款賣房屋交付給買家並辦理戶登記程 辦理流程 1.購房資格核驗（住宅類） 2.中國簽合同 3.稅部門核定契稅 4.房屋發證廳辦理房屋所權證 提交材料 1.登記申請書原件（受理窗口提供） 2.申請身份證明 3.房屋所權證原件 4.中國簽約北京市存量房買賣合同原件 5.買賣雙事約定通專賬戶劃轉交易結算資金應提交存量房交易結算資金託管憑證原件；買賣雙事約定自行劃轉交易解散資金應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件 6.契稅完稅或減免稅憑證原件 7.房屋所權證房屋登記表、房屋平面圖產權名字遮蓋復議買數+1份 8.其資料： （1）住宅類房屋買賣需提供購房資格審核申報家庭員身份證明、結婚證明、戶籍證明及其材料原件 （2）央產已購共住房轉移應提交《京央單位已購公房變更通知單》原件 （3）已購經濟適用房、限價商品房取契稅完稅憑證或房屋所權證未滿五按市場價售確需售需提交戶口所區縣住房保障管理部門具確定符合條件購房證明原件；滿五售需提交產權戶口所區縣住房保障部門具放棄購權證明 （4）補交土讓金證明 （5）標准價、優惠價提交補交房價款證明或滿65工齡證明原件 （6）土使用證（整宗房產） （7）整宗劃撥用或者整棟樓房佔用劃撥土提供劃撥土轉讓批准文件 （8）商業配套設施轉讓應提交按規劃用途使用房屋承諾原件 身份證明 1.本市居民：二代居民身份證（未申請房屋登記提供戶口簿）； 2.外省市居民：二代居民身份證未申請房屋登記提供戶口簿； 3.軍：二代居民身份證或軍官證或文職幹部證或士兵證或員證或軍官退休證或文職幹部退休證或離休幹部榮譽證； 4.港澳居民：香港特別行政區護照或港澳居民往內通行證或港澳同胞鄉證或居民身份證； 5.台灣同胞：台灣同胞往陸通行證、旅行證或經確認居民身份證明； 6.華僑：華民共護照外期居留身份證件； 7.外籍士：經公證認證身份證明或護照外籍士居留證件（外居留證件提交公證機構共證護照文譯本原件）； 8.境內：《組織機構代碼證；沒《組織機構代碼證》提交《企業營業執照》、《事業單位證書》、《社團體登記證書》等； 9.境外、其組織：經公證或其組織商業登記證或注冊證書或批准該、其組織立文件及關部門核發該境外機構北京設立支、代表機構營業執照或者登記證書；外或其組織公司注冊文件注冊公證需駐該使、領館認證；認證文件再核驗原件 委託證明 1.委託中國登記提交授權委託書原件、委託身份證明、受託身份證明；授權委託書記載委託事項、許可權應明確；授權委託書經公證再核委託身份證明原件； 2.轉讓自委託書應公證； 3.境外、其組織、委託書、關登記材料應公證香港具公證書應由律服務（香港）限公司加蓋轉遞專用章；台灣具公證書應由公證員協或者北京市公證員協確認；外申請委託中國申請房屋登記其授權委託書、關登記材料應公證外公證證明文件需要駐該使、領館認證；與沒外交關系家由該都外交關系第三使、領館認證； 4.（限制）民事行能力房屋登記由其監護代申請提交監護身份證明、監護居民身份證或戶口簿（未）、證明定監護關系戶口簿或者其能夠證明監護關系律文件； 5.處未房屋申請登記應提供由監護具監護利益書面保證原件； 6.事約定合同經公證效應提交關合同公證文書原件； 7.登記申請材料外文應同提交經公證文譯本原件； 8.賣房屋單位必須持房屋所權證其關證件房屋發經營企業賣商品房必須持工商行政管理機關核發營業執照 注意事項 二手房買賣程必須遵守列規定： 1、進行二手房交易前必須確認房主真實身份 買賣雙簽訂合同前首先需檢查簽約主體真實性主要核實房主身份於業主證件真實性其與業主身份致性簽訂買賣合同前提條件尤其買賣雙自進行交易沒第三作居間擔保情況該項問題更需引起購房者注意 2、簽訂二手房買賣合同必須明確雙違約責任 二手房買賣合同違約金比例都明確條款註明於賠付間卻沒具體款項導致違約據拖延支付間使條款實際約束力執行力降合同應加入買實際支付應付款起（賣實際交房起）__內向賣（買）支付違約金條款確保合同條款終落實 3、必須標明付款、戶間 二手房買賣交易都性付款期支付賣需要明確買付款間同尾款支付間賴於房產戶期買權利知道房產戶間逾期則依照實際情況由違約執行房屋買賣合同違約責任 4、必須註明二手房相關費用交接間 買所應關注房屋本身附屬問題屬於房屋交付重要條款定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用交接月交接間明確清晰劃責任關鍵同公房交易於物業、供暖等費用繳納間標准原房主單位否些既定要求更改賣需要做配合買需要簽署協議等都應合同明確寫明 5、與介公司簽訂合同必須中國費明細單 隨著介市場斷完善消費者逐漸認識信譽經紀公司能切實保障買賣雙權利通經紀公司交易二手房比例逐增加經紀公司中國費越越受消費者關買賣雙簽訂合同定要要求經紀公司明確寫明中國費用途 6、通介公司購房必須要求與房主見面 經紀公司推收購業務現房賣違規操作即經紀公司收完客戶定金帶其客戶看房誰價高便賣給誰惜與第客戶毀約理由房主賣等經紀公司免責條款即經紀公司需其違約行承擔任何違約責任交定金消費者能忍氣吞聲故本報提醒消費者您應該行使自身權利要求約見房主面核實揭穿其軌行 7、必須使用補充協議 買賣雙簽訂合同遇合同條款明確或需要進步約定要合同相關條款空白行或合同填寫附加條款減少續階段意思含混造便與麻煩 買賣流程 、看房：買看房、買賣雙初步洽談價格、付款式、交房期等事項般買賣雙產所費用都歸買支付； 二、查檔：買賣雙持房產證原件或按揭合同原價檔案廈土部門查房檔案； 三、簽合同：買賣雙協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請間、贖樓費用、戶申請間、稅費支付式、交房期、租客情況、傭金支付間及比例、違約責任確定幾要點買賣雙與介簽訂三合同或者買賣雙簽訂合同述內容寫入合同（深圳市統格式合同）支付定金給介公司 四、賣同擔保公司公證處進行公證賣委託擔保公司辦理相關事務； 五、資金監管及貸款申請：買支付首期款按揭銀行資金監管賬號（般原貸款銀行換其銀行些費用）買及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件（堆都沒看清楚忙著簽名）買向銀行提貸款申請銀行同意貸款具貸款承諾書給買（般銀行直接通知擔保公司）約7~8工作左右； 六、贖樓：買向擔保公司支付擔保費用擔保公司向原貸款銀行申請贖樓擔保公司向銀行具贖樓擔保進行贖樓及注銷抵押登記手續約5工作左右； 七、房屋戶：買同擔保公司深圳市房產產權登記三樓（金湖文化廣場位於銀行汽車站南葯廠間）簽訂遞交房產戶申請擔保公司領取執需5工作； 八、買同擔保公司領證窗口簽署執繳費領取房產證（記復印些再見要等全部貸款清啦）擔保公司領新房產證同按揭銀行深圳市房產產權登記[5]作抵押登記銀行首期款給賣新房產證抵押登記銀行扣除贖樓貸款貸款給賣約10工作左右； 九、交房：買賣雙辦理房屋交接水、電等戶買領鑰

❸ 房地產公司的看房電瓶車是否需要上牌買保險和考證

房地產公司的看房電瓶車也是需要買保險，也是需要上牌的
現在要求城市裡的電動車都必須上牌照，所以房地產的看房車也不例外

❹ 新手在二手房地產工作，出去帶客戶看房子，是走路還是騎車，交通費用是公司報銷嗎

看公司，大部分都不報銷。
如果約到公司，看房地址又比較遠，需要交通工具或者打車。也可以和客戶約到看房附近集合。
如果比較近，可以選擇路線就近為客戶介紹周圍環境，聊天就過去了。

❺ 駕駛房地產公司看房車要客運從業資格證嗎

駕駛證如果房地產公司的話，看車的話，要是客運證的資格證也是有的。所以說我們必須要嚴格執行這些其正或者是開車證件齊全的才可以方可上路的一些原則

❻ 拓客總結怎麼寫

拓客總結怎麼寫

拓客總結怎麼寫，對於銷售行業的人來說，客源是最重要的，沒有了客源銷售額就不能夠達標，拓客結束以後人們經常會寫下拓客總結，下面分享拓客總結怎麼寫，僅供大家參考。

拓客總結怎麼寫1

一、 x月拓客基本情況

拓客執行時間：20xx年x月x日——20xx年x月x日

拓客執行點位：合川全城及周邊鄉鎮（太和鎮、雲門鎮、錢塘鎮、大石鎮）。

二、拓客執行情況分析

拓客地圖

1、 拓客策略：

第一階段：因項目客戶地緣性較強，結合項目於競品分析、意向客戶分析制定拓客地圖；首次拓客採用撒網式拓客，基於拓客地圖，擬定「掃城計劃」對目標客戶的居住地、工作地、生活補給地、休閑娛樂場所進行拓客，起到客戶引導與攔截作用。

第二階段：在拓客執行過程中，根據拓客地圖進行市場調查、信息收集。①了解拓客點位人流量與客戶特徵；②確定拓客最佳時機；③拓客點位可行性調查；收集所有反饋信息進行對拓客思路及點位進行調整；

第三階段：篩選並確定可執行的有效拓客點位，採用定向式拓客，制定針對性拓客計劃、人員配置及目標任務，並落地執行。

街區拓客點位

2、 街區拓客：人流集中街區：大潤發、重百、久長街、永輝超市4個點位，拓客效果明顯，為

持續拓客重點區域。休閑街區：濱江公園，夏季傍晚出行散步人流量大，夜間拓客效果顯著，但氣候逐漸轉涼，人流量下降明顯，下階段可適當選擇此點位進行拓客；人民公園內，9點以前人流集中，但大多的老年人鍛煉身體，拓客效果不明顯，建議下階段可取消此點位拓客；文峰古街，效果一般，飯局時間車流量較大，下階段可採取定點定時插車方式進行拓客；

3、 專業市場：義烏小商品批發市場與建博城，義烏小商品批發市場留電及意向客戶大多關注

MINI時代，建博城客戶意向及購買力等方面意向不高，下階段沒有必要進行針對性拓客；

4、 事業單位：學校：合川電大、瑞山中學，本月處於暑假期，只對教師住宅區進行拓客，效果

一般，下階段可對合川各大高校進行強勢拓客；醫院：合州醫院、瑞山醫院、婦幼保健院，採取掃樓式拓客，效果一般，下階段可在合州醫院附近進行拓客，此區域挖掘出數組別墅意向客戶，客戶質量較好；

社區點位

5、 社區拓客：項目周邊小區客戶購房意向較強，特別是蟠龍花園、名人麗都片區，該區域留電、

到訪的意向客戶大多為個體戶，具有一定購買能力，固將此區域列為重點派發對象；東城片區社區（大學城至瑞山西路片區）大多為穩定置業客戶，暫不考慮再次購房，但存在小部分投資型客戶；南城片區南城華府、世紀花園等小區業主大多表示距離太遠，不願到項目實地看房。

6、 全城商鋪：根據拓客地圖對全城商鋪進行地毯式拓客，每天安排3-4名派單員對當天拓客區

域所有商鋪進行DM單投遞，保證每戶商鋪都有DM單，效果較好，產生近20組意向客戶。

7、 周邊鄉鎮：派單組「掃城計劃」完成後，立即轉戰周邊鄉鎮拓客，8月6次下鄉，對太和鎮、

雲門鎮、錢塘鎮、大石鎮4個鄉鎮開展拓客工作。鄉鎮拓客起到很好好的宣傳效果，樹立較高項目形象。其中雲門鎮和錢塘鎮拓客效果較好，相對其他2個鄉鎮留電量較多，產生少量上訪客戶。

8、 公交拓客：①交通樞紐站點拓客：合川汽車站、24隊車站、鄉鎮公交運營點（大石、雲門區

間公交車）；②「創衛」期間，全城整治派單，派單組拓客困難。必須另尋拓客途徑——城區公交線拓客。每日安排10名派單員在201、301、601、702、801

五條公交線路公交車內

進行全天候派單。其他派單員靈活安排，游擊各拓客點位。

三、拓客效果總結

1、客戶關注問題：樓盤位置在哪？現在價格多少？戶型有多大？什麼時候開盤？

2、拓客成績：① x月x日-x月x日帶客到訪209組，留電3300組；② 丁香郡成交2套，面積235.5㎡，金額1063017元；御榕庄成交1套，面積190.78㎡，金額1329018元；MINI時代成交3套，面積167.91㎡，金額734460元；

3、接單率：平均在60%左右。「創衛」期間，接單率明顯下降；在重百、大潤發、久長街、濱江公園接單率較高；

四、執行中出現的問題及解決方案

1、保安、城管的問題

派單過程中與他們發生多次摩擦不斷，在「創衛」期間，出現其他樓盤派單人員被毆打、被罰款情況。對於這樣的情況，我們已提前做好相關應急事件培訓，套用毛澤東的十六字訣(你進我退，你退我進，你駐我避，你疲我發)，才是最理智的解決之道。

2、安全問題

對於派發路口時，由於路口車輛較多，需要時時刻刻注意安全。應對策略是找好時機和地點，總結出時間上和地點上的「安全區域」。

3、監督問題

無論什麼時候，監督問題都是要重點關注的問題，因為它直接影響到前期所有的投入和回報比。應對策略就是多跑，多看，多督促。

4、人員問題

本月拓客人員均為在校大學生，由於8月底開學臨近，過半兼職學生陸續返校，拓客人員流失較為嚴重。對應策略儲備30人拓客人員，便於即時應對人員流失問題；拓客中心實行淘汰制，開除業績、

表現不好的拓客人員7人；

5、物業管理

現場物業人手不足，電瓶車配置不足，不能及時帶看樣板房、輸送客戶。

6、看房車問題

看房車尚司機未到位，暫由集團司機頂崗，因集團公司定時會調用司機，導致部分客戶流失；同時影響拓客物料輸送及時到達。對應策略招聘兩名看房車司機，全力配合拓客工作開展。

五、派發總成本細化

備註：

1、派單組每天工作人數控制不超過30人，CALL客組每天工作人數不超過10人；

2、拓客人員成交提成獎勵，8月成交提成獎勵與4、7號樓開盤成交提成後一起發放；

拓客總結怎麼寫2

拓客活動，帶給我們的只是客源嗎？其實剛開始的時候我也是這樣認為的，直到自己真的開始做這個活動，看到不同的店家情況，不同的美容師情況得到的不同的結果的時候，我才發現，其實拓客帶給我們的比表面上看到的多得多。

客源只是表面上的，當看到美容師通過培訓，通過參加培訓突破了自己以後，那種發光的眼神，我知道，她們開始改變了，人身上都有很多的潛能細胞，只是很多人的.潛能細胞都在半睡眠狀態，平時太多的所謂的理由和借口給自己，讓自己的心態變得浮誇起來，但是當面對過自己的真我，認真的對待自己了，其實每個人的能力都比自己想像的強的多得多。人往往生活在現實的社會，卻總是讓自己理想化，這也許能讓自己的心裡好過一點吧，或者直接滿足於自己的虛榮，其實害了自己卻不自知!

這個時候店家得到了什麼？可以更加的清楚自己的店存在哪些問題，到底誰是在做結果，誰是在做任務，誰是混日子，店的老闆娘會看的一清二楚，只是看店老闆願不願意真心去面對問題，還是想找一些合理的借口或者理由來麻醉自己了。所謂一份付出一分收獲，眼光短淺勢必會走很多的彎路，如果目光如炬，那麼對店的幫助是很大的，可以更加清晰自己的發展方向。

所以這個活動真的是個照妖鏡，平時是怎樣對待客人的，這個活動將會毫不客氣的將結果呈現出來，不管我們願不願意接受，現實的結果就將擺在你的面前。

美容師更加清楚，每一個客人的來之不易，以後的工作將會更加的用心和努力！

當然，也會有一部分人在看到活動的結果的時候是不願意接受這個現實的，不願意去面對這樣的結果，不相信這就是我們平時工作的結果和努力，我只能說這很悲哀，同時也很惋惜，這樣的心態將決定了她以後的發展，思路決定出路，希望她能夠走出來，勇敢的面對，要知道，有時候我們的不屑，我們的自傲，我們的清高往往都是阻礙我們向成功邁進的絆腳石，只是希望每一個選擇和決定，以後都不要後悔，不要總是被生活的假象所迷失了自己的眼睛。。。

拓客總結怎麼寫3

根據我們的拓客管理經驗，分享一下拓客管理五步法:

第一步:情緒管理--讓兼職人員變成[自己人"

情緒管理，是為了讓兼職人員能夠振奮工作精神，緩解兼職的陌生感。情緒管理並不等於 [打雞血"，而是將兼職人員的情緒當作正式工作人員的來對待，好馬吃好草，才能跑得快。

情緒管理的具體方式有兩種:

一是拓客前的情緒建設，利用早點名時間列隊齊聲喊口號，振奮精神，提升工作活躍度。口號內容沒有一定之規，需要的是在動作上保持一致，打破扭捏低迷的狀態。二是拓客中的心理按摩，利用晚點名時間，聽取一線工作的實際反饋，對反饋的情況及時做出回應，並進行適當的安慰和鼓勵。提升[臨時團隊"的凝聚力和執行力。

第二步:激勵管理--讓拓客人員有目標

拓客人員上陣前領到的是指標，是懲罰*紅線，怕被罰所以才賣命的動力是難以長久的。變被動為主動的有效路徑是設置激勵，按照留電、拉訪、認籌、成交各個節點，設置不同的效果激勵，這可以讓拓客人員將指標轉化為目標，提高工作主動*，減輕管

理負擔，使渠道拓客轉向效果化。具體*作上，可以適當降低拓客人員底薪，對每一次成功留電、拉訪等(按項目實際需求設置)給出相應獎金，對拓客結果買單，提高有效*。

第三步:標准化管理--千人必須一面

口徑不統一、虛假承諾等非標准營銷口徑是房地產營銷的大忌，不僅會影響拓客埠輸送到案場客戶的轉化率，也會給成交埋下隱患。所以，在拓客動作開始前，必須對所有出街的物料、銷售口徑、價格口徑做高度統一，保*書面和口頭說辭嚴密不出錯，杜絕後患。另一方面講，拓客人員熟記拓客口徑可以在一定程度上降低人員素質高低不一對拓客的影響，優秀的說辭可以增加獲得客戶的幾率，使項目形象更加統一。

第四步:工具管理--盯緊不盯死

管理拓客時，放任自流顯然是不可能的，管的太嚴處處盯死會會也會有副作用，人在強壓之下愛鑽空子，偷偷扔掉單頁或者亂寫留電號碼相信所有同行都遇見過。過程中想要提高效率，需要[盯緊不盯死"的過程管理，具體來說，可以結合互聯網化管理工具，弱化*感、提升管理的規范程度，用標准化管理工具代替大量人力管理。勵拓為優化拓客管理效果，研發了[拓客加"，它是一款拓客管理工具，可以安裝在任何型號的智能手機上，通過[小蜜蜂"[專員"[管理者"三個不同角*版本，讓拓客中不同角*的人進行拓客的實時管理和查看，包括拓客人員線上簽到簽退，實時位置跟蹤，指標完成統計，激勵情況統計，業績與成

本管理等多項功能。用數字化的方式減少管理人力投放，提高管理效率。

第五步:質量管理--干好乾壞不一樣

對於拓客人員來講，最常見的惰*就是[混一混就行了，*總是會發的"，這種惰*來源於管理方對每個人工作結果的不評價。就像電商購物一樣，賣家需要接受商品評價，才能不斷被激勵保持商品高質量，拓客管理同理，管理方需要對拓客人員的工作結果給出評價，形成質量管理體系，評價結果對上一次薪資結算和下一次優先用工產生影響，對每一個人形成有跡可循的質量管理記錄，無論專職或是兼職人員都應如此。

總結一下，拓客管理是一項紛繁復雜的工程，簡單粗暴的方式難出效果，管理要集約要細致，方式多樣化，同時要注意的是方式多變的管理需要抓住管理要點，不做多餘管理。另外，管理需要更加標准化，通過互聯網化、工具化，減輕人力管理負擔，做細管理，作輕管理，做實管理，做出優質效果的拓客管理。

❼ 看房車接車送會不會有貓膩

不會啊，你不要可以拒絕的。

團購客戶是中介帶去的，客戶來之前都有了解過一些樓盤信息能過來百分之80都是要買的，自己上門的客戶大部分都不會買只是來了解一下，那麼多有誠意的團購客戶都接待不過來，所以自己上門的客戶就只能先不接待了。要去看房就先預約吧，如果不需要接送，可以跟中介說自己過去看房。

買房子的注意事項和重點須知：

買房前應該有一個整體的規劃，理性和有規劃的消費，根據自己的收入支出等經濟情況開確定，並選擇適合樓盤。購買房子的關鍵是要積累首付，初定一個目標之後，就要學會合理分配個人收入，一邊做好儲蓄，為買房付首付做好准備。

根據自身的實際情況，選擇適合自己的樓，該買面積多大的，交通如何等這些都需要先做好考慮。一般來說，二手小房子的優勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優惠。而新開盤的小戶型的優勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。

以上內容參考：網路——房子

❽ 樓盤里為什麼需要看房車，能給樓盤帶來什麼利益

方便看房，你想一下那麼多人看房，銷售員要跑多少路。其實目前有種技術完全可以解決這個問題的，叫做虛擬看房系統，我知道凡拓數碼就在做這個系統，可以集成到觸摸屏、IPAD上，不用跑很遠的路就可以一目瞭然在看所有房子