南京市商品房车位纠纷

⑴ 商住房和商品房,车位的所有权归属一样吗

不一样。

目前，我国法律尚未对区分所有建筑物的停车位所有权归属作明确规定，但有些地方已经有明确规定。

2004年12月23日，南京市房产管理局等五部门联合发布《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，明确了包括小区车位在内的各项附属设施的权属，明确规定相当于标准配建总量15%的室内车位和所有的露天车位为业主共有，其余归开发商所有并由开发商销售。

这就意味着，在南京占配建总量85%的室内停车位以及超过配建标准的室内停车位今后将名正言顺地获得由房产部门颁发的所有权证。

而对于商住房，开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权和停车位的所有权的话，那么开发商可以取得停车位的所有权并可以领取《房屋所有权证》。区分所有权人欲使用此类停车位，需要向开发商购买或者租赁。

(1)南京市商品房车位纠纷扩展阅读：

判断小区地面停车位法律归属权，小区地面停车位是指直接设置在小区地面，以划线的方式明确停车空间的停车单元，比较常见的就是开发商或者物业管理公司在小区的道路两旁或小区空地上划线分割出许多停车位，提供给车主使用，并收取一定的停车费。

首先明确一点，地面停车位只是对土地地表及其有限空间初步的利用，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能申领《房屋所有权证》;其次，这种停车位的产权归属取决于其占用土地的使用权性质。

如果土地使用权属于国家(比如按照城市规划设计，设置停车位的小区道路属于市政道路)，则该停车位的所有权应归国家所有;如果停车位所在的土地已经包含在小区的宗地之中，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中，则房地产开发商将房屋所有权转移给业主。

业主取得《房屋所有权证》后，小区业主按照各自的份额共同拥有包括该停车位在内的小区宗地的全部土地使用权，故，停车位应归建筑物区分所有人(业主)共有。

参考资料来源：人民网-评论：住宅小区车位、车库所有权归属研究

⑵ 向开发商买了车位,但是发现车位超级难停车,已经开发票,能否更换车位,如果能更

一般开具发票后很难再更换车位，实在想更换的话可以和开发商进行协调，如果协调不成功可以到法院起诉。
一、随着越来越多的人成为有车族，商品房的车位也越发紧俏，在车位问题上，开发商和业主经常发生矛盾，有车的业主愿意买车位的产权，但是开发商却只愿意出租，或出卖使用权。多数开发商会以每月不低于400元的价格出租车位，或者以7万元以上的价格出卖使用权。而目前法律对车位的所属权问题尚无明确规定。
二、由于我国土地国有化的性质，法律对不动产的权属界定上，土地使用权和地上物所有权是分离的。目前我国法律中，就住宅区域内的绿地、通道等公共设施的土地使用权归谁所有，没有明确的规定。界定这一权属应该依据谁承担了该土地的土地出让金，但我国现行法律对商品房价格究竟如何构成没有明确的规定，所以购房人很难了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出让金。这也导致了车位权属问题上的争议。 我国法律并没有明确禁止租赁行为在租金之外收取管理费用。但是，车位作为特殊意义上的不动产，其管理收费受到政府相关部门的特别约束，没有政府物价部门的审核许可，物业管理部门不得擅自或超出法定的收费幅度任意收取。其租赁合同应当向政府房地产管理部门备案登记。
三、如果居民购买了车位的使用权，那么在合同失效后，车位将重新归开发商所有，这就为业主更换物业公司埋下了隐患。由于是住宅内的车位，车位产权属于开发商或早期的物业公司，开发商或其物业就会以此限制业主委员会更换物业公司。 车位问题的症结，就在于我国土地制度的特殊性和物权立法方面的滞后。应该实施车位产权证制度，从立法上明确，在出售商品房时，应将与住宅开发配套且不可分离的车位出售给购房人，除非购房人放弃权利。
目前，由于对小区公共物品所有权的归属并不明确，致使许多开发商利用这一法律空白，在小区的房屋出售之后，又将本应属于业主的公共物品如车位等再度出售，以进行牟利。根据物权法草案的规定，车位等公共物品在没有因约定属于他人所有的，应归全体业主共有，业主可以根据情况通过业主会议和业主委员会对此进行处理和分配。这意味着，今后开发商将不能再在这方面“做文章”。
拓展资料：早在1998年出台的《停车场规划设计规划(试行)》，就对机动车停车场车位的大小制定了详细的指标：一个小型机动车室内停车位的长、宽、高分别为5米、2米、2.2米，机动车停车场内的主要通道宽度不得小于6米，在停车场内停放的小型机动车之间的纵向净距、横向净距、车背对停车时车间尾距应不小于2米、1米、1米。 面积计算办法可以二选一 ，关于室内机动车停车位面积的计算方式，《通知》中列出了两种办法，一是按停车位实际占用面积的方式计算，二是按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。 《通知》还明确指出，买卖合同中对室内机动车停车位面积计算方式未作约定的，开发企业提供的测量面积，应由买卖双方签订补充合同进行确认，未经确认不能作为产权登记的依据。同时规定，室内机动车停车位面积计算方式、面积未经买卖双方确认，交易、登记部门不得办理交易、登记

⑶ 车位买卖纠纷适用商品房买卖合同纠纷司法解释吗

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践制定的。因此适用。

⑷ 小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的

判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：
1)开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;
2)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;
3)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;
4)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。

地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。

因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。

如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。

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1、 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。

如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定："住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。"象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

2、 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。

因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么 ，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

3、非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。

4、利用人防工程进行改造成的下车库

1996 年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。

由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

参考资料：网络-《城市房屋权属登记管理办法(修订)》

⑸ 二手房买卖车位纠纷

1：首先地下车位是可以买卖的，我这里的车位40多万一个，一样供不应求，很少拿出来卖。
前提是有产权的，没有产权证，对于自身权利的保障有风险。
2：建议去物业咨询了解一下，不可能一个小区的车位都没有产权的。那还不如租一个了。

⑹ <<物权法>>对小区车位是怎样规定的

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定对小区的车位做出了明确规定。具体如下，小区的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

(6)南京市商品房车位纠纷扩展阅读

随着经济的迅速发展，私家车的数量迅猛增长，造成小区车位、车库的数量捉襟见肘。供需的不平衡及权属不明晰导致越来越多的业主因为车位、车库的权属产生纠纷，停车位难成为普遍的现象。当前，关于小区车位、车库权属的判定主要有以下两种观点：面积分摊说和当事人约定说。

面积分摊说指的是依照小区车位、车库的建筑面积是否计入小区的公摊面积作为判断车位、车库权属的依据。一般在商品房销售合同中都有对公摊面积的约定。依据相关的规定，房屋的销售面积是套内面积与公用面积的总和，由摊得公共面积的业主来共同享有公用面积的产权。

根据《物权法》第七十四条规定，法律给予业主约定车位、车库权属的权利。这样的规定有如下好处:其一，充分满足民法领域的意思自治原则。权利人根据自己的意愿自由行使、处分自己的权利，通过自治的方式来协调各方的利益，有利于定纷止争。权利人本身必定是其利益的最佳代表，其对财产的使用、处分所作出的决定也必定更具有说服力的。

⑺ 关于房屋过户后停车位纠纷

要看购房合同，若购房合同中有停车费不收费的约定你可以追究卖方和中介的责任。
不过这种情况主要还是和物业的纠纷，

⑻ 关于房地产开发商车位销售欺诈我们该怎么维权

.未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
车位已经定义为不动产，而且不是业主共有，是业主专有。
对于价格前后差异，个人意见，这个主张不会得到支持。
以上意见，仅供参考。

⑼ 房和车位一起出售,车位未产权只有使用权,买方拒付车位款,是否起诉对方赔偿违

呵呵，是不是卖方故意隐瞒车位没有产权的事实在先啊？
没有产权的车位是不允许销售的，只能租，且租期不能超过20年。销售无产权车位本身就是违法的，如何起诉？？？