商品房车位车库的管理

⑴ 小区停车位如何管理的具体方案

为了更好的解决小区的停车问题，保持良好的停车秩序，通过对小区去年停车管理的总结，近两个月来客服中心不断的与业主、居民委员会相关部门沟通和讨论，拟定了2008年的停车管理方案，具体如下：
一、小区出入口安装一卡通智能刷卡系统，固定车位车辆直接刷卡出入小区，在进入地面固定停车场及地下车库时需要再次刷卡。临时车辆进入小区，需领取智能卡，刷卡计时，缴纳临时停车费方可驶出小区。
二、小区固定停车场（1号、3号、4号、6号）采取抽签方式分配，另外601—603号楼前西段停车位划入3号停车场作为固定停车位，614—616号楼前停车位划入4号停车场作为固定停车位。地面车位分配方式基本延续2007年的分配方案，同时为了固定停车场停车有序，在停车场出入口安装智能刷卡系统，一车一位，刷卡进入。
三、根据消防要求，确保消防通道畅通，调整原路两侧固定车位（包括2号、5号停车场），不再纳入抽签分配范围，改为临时停车位，供搬家、来访、业主临时停放及特殊车辆使用，并采取计时收费办法。
四、由于地下车库机械二层车位的启用，保障车辆停车规范及地下车库车辆管理系统的正常运行，取消地下车库临时停车位。
五、对已办理地下车库停车位的私家车，可以参与地面固定停车位的抽签，对抽中地面停车位并自愿放弃地下车位的车主，可以办理终止地下车库停车位租赁协议，停车费用按照实际发生月进行退费。
六、地面车位收费依据标准：北京市物价局京价（收）字［2002］194号《关于调整我市机动车位车场收费标准的通知》、北京市发展和改革委员会《关于调整我市机动车停车场收费计时单位的通知》（京发改［2004］495号文件）、经区发展和改革委员会核准的备案标准执行。
地面固定停车位收费标准：
小型车—月租150元，年租1600元
大型车—月租210元，年租2300元
临时停车收费标准：
小型车—1元/2小时，大型车—1元/1小时。均为1小时内不收费。

⑵ 商品房车位政策新规

法律分析：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

⑶ 一套商品房只能办理一个车位的产权证吗如果买了2个车位是不是第二个车位办不到产权证

以广东为例，不是一套商品房只能办理一个车位的产权证，在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下，建设单位方可将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或两个以上车位或车库的业主，及本建筑区划内业主以外的单位或个人。相关文件如下：

《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》

第七条建设单位出租建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的，应当首先出租给本建筑区划内业主和物业使用人；在满足本建筑区划内业主、物业使用人需要后，建设单位可将车位、车库出租给本建筑区划内业主、物业使用人以外的单位或个人，但租赁合同期限不得超过六个月。

建设单位出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的，车位、车库数量未超过本建筑区划内房屋套数的，建筑区划内业主每购买一套房屋，只能相应购买一个车位或车库；

车位、车库数量超过本建筑区划内房屋套数的，在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下，建设单位方可将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或两个以上车位或车库的业主，及本建筑区划内业主以外的单位或个人。建设单位需结业或注销，仍有车位、车库未售出的，可将剩余车位整体转让。

(3)商品房车位车库的管理扩展阅读：

《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》

第四条房地产开发项目建设单位（以下简称“建设单位”）出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库前，须经初始登记确认权属。

住宅建筑区划内，规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的，建设单位应当予以出租。

建设单位出租建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库前，须依法完成规划验收，不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。

第八条车位、车库的权属人（除建设单位外）拟转让车位、车库给已在本建筑区划内购买了与所购房屋相同套数的车位的业主，需将拟转让情况在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示并经公证，公示期不少于7天。

车位、车库的权属人（除建设单位外）拟转让车位、车库给本建筑区划内业主以外的单位或个人的，需将拟转让情况在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示并经公证，公示期不少于7天。公示期间，本建筑区划内业主提出在相同条件下购买的，应优先满足。

⑷ 关于小区车库的一些法律规定

这属于噪音污染，可投诉到当地环保部门。
根据我国《社会生活环境噪声排放标准》的规定，居民区的噪音标准在45分贝-55分贝之间，这个标准相当于两个人在房间里说话，互相能够听清楚的一个音量，而超过这个音量，就可以算作噪音扰民了。
根据《城市环境噪声污染防治条例》规定，对于居民小区内的噪音污染有着明确的规定。“第三十八条：18时至次日8时，在已竣工交付使用的住宅楼内，不得进行可能产生噪声的室内装修活动。在其他时间内进行室内装修作业的，应当采取噪声控制措施，避免对周围造成环境噪声污染。 ”
另外，《条例》中还包括“任何单位和个人在医院、学校、机关、科研单位、住宅等噪声敏感建筑物集中区域内，使用各类扬声器、音响器材时，应当控制音量，不得产生扰民噪声”的规定。 如果居民在小区内感觉受到了噪音污染的干扰，首先可以向物业公司反映，让物业公司出面协调解决，因为《条例》中明确规定，“物业管理企业应当对管理区域内的环境噪声污染行为予以制止，并及时向有关环境噪声污染防治的监督管理部门报告。 ”如果物业公司沟通协调无果，业主也可以自行拨打12369向环保部门进行投诉。

⑸ 物业管理对车位的规定

法律分析：居住区规划的停车位、车库，首先要满足业主的需要，以出售、赠送附加等形式使用，占用业主公共用地建设的停车位，归业主共有。在建筑面积内，规划用于停放汽车的车位和车库首先应满足业主的需要。在建筑面积内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、赠与或者出租等方式约定。占用道路或者业主共有的停车位，属于业主共有。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第二百七十六条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

⑹ 商品房的车库问题

[2002]74号文关于建筑面积的规定

房地产交易中的面积纠纷一直备受关注，由于国家立法滞后，如何计算商品房的建筑面
积（销售面积），成了开发商和购房者扯也扯不清、理也理不顺的难题。为解决这个矛盾，
使房地产交易中的建筑面积的计量、测算更加准确、规范，建设部房地产司于2002提3月
下发了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）（以
下简称《通知》），《通知》对商品房的外墙墙体、斜面结构屋顶、不规则围护物、变形缝、
非垂直墙体、楼梯下方空间、公共通道等部分是否计入商品房建筑面积，以及如何计入等问
题进行了规定，试图给所有购房者一个惊喜和公正。但由于存在建筑面积定义不清、法规适
用范围不明确等问题，笔者认为，如不加以明确的解释，《通知》的执行可能会导致房地产
市场的某些混乱，破坏现有的房地产市场秩序，引发一系列纠纷。
一、建筑面积涉及到众多房地产行为，慎重增减意义重大
按照国内外通行的学理解释，建筑面积亦称“建筑展开面积”，是建筑物各层面积的总
和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。其中，使用面积指建筑各层平面中直接为生
产或生活使用的净面积的总和，在居住建筑中的使用面积称“居住面积”；辅助面积指建筑
物各层平面中为辅助生产或生活活动作用所占净面积的总和，例如，楼梯、走道、厕所、厨
房等；结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
在当前的房地产市场运行中，建筑面积是众多房地产行为的重要计价标准之一，房屋建
筑面积的计算绝不是仅仅为了进行房屋权属的登记，其作用是多方面的。建筑面积的增减关
系到众多房地产行为的实施细节，牵涉到各方面的利益，制定、修改、废止建筑面积方面的
法律、法规应当慎重，并应协调各方面的利益，统一相关法律规范。而《通知》却偏重从房
屋权属登记的角度制定关于建筑面积的法律规范，未能协调好各种关系：
1、建筑面积是城市规划与管理的基础。如规划中的建筑面积数、建筑面积与容积率、
城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据建筑面积来计算和控制。如果外墙
面积、挑檐面积、坡顶面积的计算发生变化，与之相配套的规划、管理法规也应随之变更，
否则，房地产规划与管理的难度将加大，某些实际操作甚至无法进行。
2、建筑面积是目前现行法规中收取土地出让金标准的重要计算依据。如果建筑面积的
计算方式发生了变化，怎样计算收取土地出让金的基数就成了一个问题。按照《通知》规定，
外墙有主墙之外的幕墙不计入建筑面积，斜面结构屋顶层高（高度）2.20米以下的部位不计
入建筑面积，阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，超过底板水平投影
部分不计入建筑面积……如果按照以上规定执行，这些不计入建筑面积，但占用了土地和空
间的外墙、斜面结构屋顶、阳台、挑廊、架空通廊等是否也不应该收取土地出让金呢？但现
实生活中，这些部分的土地使用权出让金还在收取，这样就会出现一种怪现象：被收取了土
地出让金的部分却不能计算为房屋权属的面积，土地拍卖因此必然会出现矛盾。此外，市政
基础设施配套费和四源费的收取标准与土地使用权出让金收取的标准是一致的，按照《通知》
不计入建筑面积的部分同样要交纳市政基础设施配套费和四源费，这部分费用的计量标准是
什么呢？
3、传统的建设施工招投标是以建筑面积作为计算定额依据的。新的定额以工程量单价
计算也离不开建筑面积做基数。如果按《通知》的规定计算建筑面积，那么这些工程量则无
法列入计价取费基数。但这些工程却必须用建筑材料和施工时来完成，增加了开发商与施工
建设单位之间的纠纷。施工单位绝不会白干活的，而收费的依据又如何计算就必然成了矛盾
的焦点。
4、购房者在购房时希望摊入计价的建筑面积越少越好，但这并不能解决纠纷与合理性
问题，因为当政府硬性规定的可分摊面积项目减少时，商品房交易的单价必然会提高，开发
商是不会为购房者支付成本的，这些成本最终也还会由购房者承担。《通知》试图通过硬性
文件规定而减少计算中的纠纷，这根本不可能实现。因为，商品房的面积不是由开发商自行
计算测量的，现实生活中，商品房销售前的面积预测是第三者做的，竣工后的面积测量也是
第三者做的。因此，实际上，开发商与购房者之间要求的是一个公正平等、可实际操作的测
量方式。就拿斜面屋顶的层高来讲，斜面屋顶的层高在2.20米以上时计算建筑面积，那么，
如果交房时是粗装修，没有做地面，这时的2.20米空间高度是一个斜面的点；而做了标准
精装（图纸设计的标高）则2.20米是另一个点的高度；如果客户自行精装地面标高超出了
设计的标高，则2.20米高度又变换了一个点。点的不同会引起建筑面积计算的变化。到底
是以图纸标高为准呢，还是以竣工标高为准，并没有统一的法律规范，这样必然会增加纠纷。
5、目前物业管理费的收取和供暖费的收取是以建筑面积为计价基础的。当按建筑面积
收取上述费用的基数被政府硬性规定缩小时，这些2.20米以下的空间是否不应供给热源和
不应提供物业管理的服务（包括门窗、外围结构的清洗、保洁、维修等），因为当这些空间
和结构面积不被计算为建筑面积时，并不能合理地收取供暖费和管理费，就必然会出现新的
纠纷。
6、《通知》要求对不计算建筑面积的2.20米以下的具有使用功能的空间做明确的权属
登记。这个权属登记的土地使用年限是与整体建筑相同的，但被明确的登记为有权属的使用
空间是否分摊土地使用税呢？这部分空间毕竟是占用了土地空间的。
7、目前的公共维修基金和大、中修费用是按建筑面积来计算收取的。非商品房的房租
有些也是安建筑面积为依据收取的。如果这些建筑物不计入建筑面积，也会有问题发生。
二、《通知》所指建筑面积应理解为商品房销售过程中的建筑面积
虽然《通知》未明确规定该《通知》中的建筑面积特指商品房销售过程中的建筑面积，
但从通知的适用、执行情况，可以推知，《通知》中的建筑面积应为商品房销售过程中的建
筑面积，立法原意只是为了对商品房销售过程中如何计算建筑面积的问题做出进一步的明
确。但由于该《通知》可能涉及到其他各个方面计量及操作问题，因此应以法律解释的形式
明确《通知》的适用范围，这样才更为实际和便于实施，也能适应入世后，我国现行法律体
系应与国际接轨的需求，更好地解决当前房地产市场中普遍存在的面积问题、物业管理问题
及其他问题，完善建筑面积方面的法律规范。
三、关于完善现有建筑面积方面的立法的几点建议
1、首先将建筑面积一词恢复到国际统一的，教科书中的基本概念上来，即建筑面积包
括：使用面积、辅助面积和结构面积三个部分，亦称“建筑展开面积”。这个建筑面积是用
于计划、统计、规划、计算单方造价、施工、单位招标、竣工结算等与宏观管理的建筑面积。
2、在土地出让时将不可用于销售的结构面积，维护外墙等不具有使用功能和不具备一
定高度条件的面积扣除。
3、销售时应将面积分为三个层次，按照三个不同的层次分别计算各种收费。销售前应
预先按政府管理部门的规定做预测，并力争销售时公布其分摊原则、数值大小、权属情况并
计入销售合同，以利于权属管理及登记：第一个层次是套内建筑面积，这是供购房者合理使
用的面积，这个面积不涉及分摊问题；第二个层次是销售时，依法可以作为计价单位合理分
摊的建筑面积；第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其他共有建
筑面积（包括公共配套设施）或在小区之中所占的权益百分比。关于不同层次面积的收费问
题，笔者认为应当这样规定：套内面积是业主可以独立使用（包括装修、出租）的面积，可
以作为供暖费收费的计价面积；依法可以作为计价单位合理分摊的建筑面积是计价的标准面
积，等于是产权证中应注明的每套住房的建筑面积，是可以用于再销售转让的面积；在小区
中拥有的其他共有建筑面积（或百分比）是物权权益的面积，是该套住房在社区中拥有的其
他面积的权益（包括锅炉房、配电室、人防使用权、公共停车场、社区活动中心或俱乐部、
物业管理用房、绿地、活动场所等应分配给分期的小业主共有的权益面积）。该面积无法进
行个性化划分和转让（转让房产时同时转让权益）。这个百分比是承担管理费、维修费等有
关费用的计价单位（面积或百分比）。
非套内的2.20米以下的建筑应计入第三层次中分摊（管道间不可再利用的可不计入建
筑面积），如自行车库等，但不应作为计价销售的分摊面积（但不能不算建筑面积）。套内
2.20米以下的建筑也应计入套内面积，但应在销售时于合同中注明（以衅纸设计标高为准），
让购房者事先知道并可以选择（有些可为不计价面积）。社区的公共共有面积的细化，可使
购房者知道自己拥有它项的权益，也知道自己应承担的义务。
4、建筑面积的定义不能由政府任意修改，但如何计算销售计价的建筑面积，哪些可列
入分摊，作为每户单元的建筑面积等政府是有权决定的。不进入分摊的面积并不等于不是建
筑面积，也不等于业主不拥有权利和义务，应在第三个层次中作为社区共有建筑面积分摊。
希望能解决您的问题。

⑺ 商品房小区车位销售有没有什么管理办法

车位销售一般是出售使用权，毕竟车位基本上都没有产权，另外小区物业会收一个车位管理费，一个月几十块到一百多块不等。
但是说销售管理办法，，这个得看开发商或者车位销售代理公司了。

⑻ 购买商品房时同时购买了一个两个车位的车库请问是交两个车的管理费还是按一个

既然是购买的，两个车位的车库，那当然是按两个车位付费咯

⑼ 中华人民共和国物权法车位管理费小区内车位管理费收费标准是如何规定的

物权法并没有对小区车位管理费收费做规定和标准，小区内车位的收费标准是由物业管理公司拟定收费明细，报当地房地产主管部门，主管部门依据物价局制定的物价标准审批同意后执行的收费标准。

《物业管理条例》中对物业收费的相关约定：

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

(9)商品房车位车库的管理扩展阅读

小区内的公共区域（临时占道停车位）属全体业主共同所有，所以总有人认为这是业主的地盘，不应该收停车费。但是车位分两种情况：

第一种是规划设计中明确的专用车位，包括地上专有车位、地下车库等。这部分是产权方的专有部分，产权人可按法律规定随意处置。

第二种就是公共区域的临时占道停车位，这一种是全体业主共同所有，收费还是不收费，收多少是全体业主说了算，物业企业的这部分”停车费“实际上是受业户委员会委托收取的公共收益，在刨除服务成本（比如设置道闸、划线、维护停车秩序人员工资等）和合理利润（国家规定不超过全部收益的5%）之外的应该归全体业主共同所有。

这部分收益按理来说应该用来维修养护或者搞社区建设，但是由于公共收益缺乏监管，这部分要么是被物业企业拿来补贴物业费的亏损亏空，要么就是被业主委员会和物业共同侵占了。

⑽ 商品房销售管理办法中有关车库、储藏间的规定是否为不单独办理产权证，只在商品房产权证上作为附件注明

车库和储藏间不计入公摊面积,为业主共同拥有,所以肯定不能办理产权证.物权法也有详细规定.物权法规定：小区车位车库应首先满足业主需要
<a href=" http://www.sina.com.cn" target="_blank"> http://www.sina.com.cn</a> 2007年03月19日11:15 新华网
新华网北京3月19日电（记者崔清新）随着住房制度改革，现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

对此，将于2007年10月1日起施行的物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。

王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。

例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。