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一、买房心理准备

1、对楼盘价格作好心理准备
目前受大环境的影响，楼市价格处于不断变动中。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。这也要从两个方面来进行判断。（1）如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。（2）如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性（即是否是容易出售或出租的物业类型）。

2、对购房区域作好心理准备
通过第一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。据武汉市情，购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。

3、对自己的偿贷能力做好心理准备
如果您准备一次性付款，那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。

据财务专家建议，住房贷款最好占家庭总收入的30％以下，否则会影响生活品质。

二、买房资金准备

买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。

如心理准备中所言，买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。

因此，购房前应制订详细的购房资金计划，主要包括以下内容：

（1）一次性付款或贷款
如果您为一次性付款，即买房时付全款。如果您具有贷款买房资格，初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影响。

（2）每月固定数额的贷款本金
很多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的30％内，同时还要选择适合自己的还款方式（主要是月还款额和还款年限）。

（3）各种税费
按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费包括：契税：个人购买高档住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%

（4）维修基金
2008年11月1日起，签订商品住宅买卖合同的业主，每平米交存住宅维修资金的数额按房屋总价的2%交存。

（5）物业管理费
不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样，但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取。目前一般高层的物业管理费在1.2元／平方米——1.8元／平方米，小高层的物业管理费在1元／平方米——1.5元／平方米，多层的物业管理费用在0.6元／平方米——1.2元／平方米左右。

（6）初装费
入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定要是要完备的，例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些同样需要费用支出。一般物业管理公司会在小区内公示初装费价格并协助业主进行安装。

（7）面积补差费
收房时，面积差不能超过3％。因此，如果收房时，房屋面积大于合同签定面积，多出部分将按照合同签定时的房屋均价进行计算补齐。当然，如果房屋面积小于合同签定面积，开发商也需以同样方式向购房者进行退款。
面积补差费＝（现房测定面积＊均价）－（合同签定面积＊均价）

（8）其他杂费
除了上述所说的各个款项外，不同的楼盘还有许多不同的杂费，这也需要在购房前了解清楚，并做好财务预算。 流程二：了解基本的房产常识

在购置新房前充分了解房屋结构常识，不仅有助于判断房屋的价值，而且在今后的房屋装修及买卖交易中都很有好处。

房屋结构主要分为以下门类：
1、木结构（住宅）：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。
2、砖混结构（住宅）：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。
3、钢筋混凝土（住宅）：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。
4、钢结构（住宅）：指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。

从结构上分上面四类就可以了，其中钢筋混凝土结构里面，还可以再细分：
1、框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。
2、剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。 流程四、实地考察

考察楼盘手续及开发商资质是了解该楼盘是否合法销售的重要途径。消费者可通过以下几方面进行考察：

1、查视五证二书
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书”，这是法律对销售方的基本要求。

五证：
(1)国有土地使用证：
(2)建设工程规划许可证：
(3)建筑工程用地规划许可证：
(4)建设工程施工许可证：
(5)商品房预售许可证：
“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

二书：
（1）企业法人营业执照
（2）房地产开发企业资质证书
2、考察楼盘配套、住宅的设计、楼盘宣传的真实性

五。怎样签订正式的购房合同

买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的全部条款逐一解读，希望网友能够详细阅读、体会，相信会对购房消费起到一定的提醒和解释作用。

(1)仔细阅读合同内容
拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以咨询相关部门。

(2)认准签约主体——同当事人的约定
合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。

(3) 合同第一条——项目建设依据
1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。
2、注意开发商的三证：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，如合同中哪怕就差一证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此一证，则开发商无法取得商品房预售许可证，那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。

（4）合同第二条——商品房销售依据
如开发商未取得的《商品房预售许可证》，为实现顺利销售，在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号，则构成欺诈。

（5）合同第三条——买受人所购商品房基本情况
购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型（几室几厅）。

（6）、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况
要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利，明确约定车库、停车场的所有权、使用权

（7）、合同第五条——计价方式及价款
明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用，不要作约定。

（8）、合同第六条——付款方式及期限
此条是购房人最重要的合同业务，购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择；付款时应妥善保存好相关的发票、收据，此为购房人最重要的证据之一；如是选择按揭贷款方式付款的，一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票，以证明购买人及时履行了付款义务。
此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任，要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行；出卖人解除权的约定，约定的逾期时间尽量长些，违约金尽量低些。

（9） 、合同第七条——买受人逾期付款的违约责任
本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好，尽量不要超过每日万分之三。

（10）合同第八条——面积确认及面积差异处理
面积差异较大，买受人享有解除权要求退房时，利息的约定应按银行同期贷款利率计算，通常开发商约定银行同期活期存款利率；应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些总建筑面积在约定范围内，但公摊面积过多，导致套内建筑面积大大缩水，直接侵害了购房人的利益。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%

（11）、合同第九条——交房期限及条件
首先应明确约定交房期限；其次应明确约定交房条件，开发商在商品房交付时必须向购房人出示相关的《建筑工程竣工验收备案表》，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任；然后在明确约定基础设施，公共配套建筑交付的具体时间；最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的，约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。

同时还需注意在《商品房买卖合同》中，商品房的供水、供电的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。

（12）、合同第十条——出卖人逾期交房的违约责任
在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

为保障自己的权益，约定逾期交房时间越短越好，最好不要超过1个月，约定出卖人逾期交房违约金越高越好，此外在购买人的解除权约定中，开发商逾期的时间不超过30日，解除合同的违约金尽量高些。

（13）、合同第十一条——交接
现在很多开发商都是以电话通知的方式交房，应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。

（14）、合同第十二条——规划、设计变更的约定
很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。

在合同附件中我们建议购房者补充以下几条：

1）应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里

购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候（当前武汉市场多为期房），往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，因此，购房者要将此写入附件六中。

2）否定格式合同法律效力的约定

开发商与购买人签订的合同一般为格式合同，《合同法》对格式合同的效力及理解都作了有利于购买方的规定，开发商为回避法律的规定，常在合同附件中约定"双方理解一致，不产生格式合同的法律后果"等条款，如果合同中有以上条款，建议购买人不要签约。

3）与开发商签订合同时，应注意每份合同的约定都应填写一致，应要求开发商当面签章，以避免"阴阳合同"的产生。否则可能在购房人主张权利时，购房人提供的合同与开发商提供的合同不一致。 流程六、付款方式及方法

1）一次性付款 在当前持续加息的背景下、一次性付款的好处是减少利息支出，选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这种方式操作比较简单，而且能得到不少优惠。

2） 按揭
按揭付款要详细咨询开发商贷款的银行是哪一家的，有些楼盘不支持公积金贷款，对于有办理公积金的买房者也要详细咨询清楚。

3） 申请人需要提供的材料

(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。

(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。

(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。

(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。

(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。

(6)银行方面规定的相关证明。

4）.商业性住房贷款的流程

(1)咨询办理贷款的相关知识。

(2)提出购房贷款申请。

(3)提供贷款所需的相应资料。

(4)银行审核批准。

(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。

(6)到公证处办理公证手续。

(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。

(8)办理房屋产权抵押登记。

(9)向银行提供抵押证明。

(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。

(11)借款人开始按月还款。 流程七、保险和公正

1）保险

房产保险类型主要有房屋保险、房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和个人住房按揭保险，为了对保险种类和保险功能有个简单的了解，特作如下简要说明：

1、房屋保险
2、房地产财产保险
3、房地产责任保险
4、房地产人身保险
5、个人住房按揭保险

2）公证

房产公证如何办理，一般要提供下列证件和材料：

1、 当事人和共有人的身份证、户口薄、护照等；法人代表的身份证明、营业执照等；
2、 涉及房产开发的，提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等；
3、 涉及房地产预售、销售的，提交房地产预售、销售许可证；
4、 涉及房地产权属转移的，提交房地产所有权证明；
5、 涉及房地产担保的，提交房地产所有权及使用权证明；
6、 涉及房产共有人的，提供共有人的书面意见书等。
当事人在申办房产公证时，应根据国家的法律、法规和当地法规、政策，并按照公证人员的要求提供与公证事项有关的其他证明材料。

3）公证在房地产交易有哪些作用

消费者在购买房屋时，除了对地段、楼层、朝向及煤气等设施是 否齐备等关心外，还要对能否拥有产权，能否顺利履行合同，合同条款是否 齐全等加以重视。但是作为购房者个人要想掌握这些情况相当困难，通过向公证处提出申请则能得到解决。 流程八、验房和收房程序

房屋建筑完成之后，开发商都会及时通知购房者收房。通知的内容有交房时间、需要交纳的费用、未能按时收房(根据原因)的处理办法等。通知的形式有许多种，最常见的是电话通知、传真、信件通知等。当购房者接到收房通知之后，往往会非常兴奋，并会显得有些不知所措，不知道怎样来验收房？当时应该缴纳多少费用？房子是否有质量问题？有质量问题应该怎么办？这时我们的亿房网友们就要知道验房顺序，然后准备验房常用工具和知晓验房的常用方法，这样尽可能的避免和化解有可能出现的房屋质量纠纷。

一、验房顺序
1、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
2、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水、电表、气表、通风、排烟、排气。
3、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

二、验房常用工具
1、 量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
2、 电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯、小灯
3、 辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸＋火柴、卫生纸、凳子、纸笔等。
1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6）1只计算器---用于计算数据
7）1只水笔--用于签字
8）1把扫帚--用于打扫室内卫生
9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议亿房网友早晨8：30去或下午2：30去。

收房
验完房后就应该收房了，那么又该怎样收房呢？又该怎样注意收房上的细节呢？我们提醒网友朋友们注意以下八条：

(1)购房者在接到收房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善

根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这“两书、一表”，才能说明该楼经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议马上询问。

那么，什么是“两书”呢？所谓“两书”就是开发商在工程竣工验收合格后，通知购房者入住时所需提供的两份法律文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅使用说明书》：
此书是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等等方面做出的说明和提出的使用注意事项，一般情况下包含下内容：
①开发单位、设计单位、施工单位，有委托监理的还应注明监理单位；
②房屋的结构类型；
③装修、装饰的注意事项；
④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设施配置的使用说明；
⑤有关设施、设备的安装预留位置说明和安装的注意事项；
⑥门、窗的类型及使用时的注意事项；
⑦室内的配电负荷；
⑧承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项说明；
⑨其他需要说明的问题。例如，住宅中配置的设备、设施，如果生产厂家有使用说明书，就应当附在《住宅使用说明书》中。
《住宅质量保证书》：
《住宅质量保证书》通常包括工程质量监督部门核验的登记，对房屋的众多部分在使用年限内承担保修责任，还有一些其他部位或者部件的保修时间，则需要由房地产开发商和用户约定。此书是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当详细写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约定，承担保修责任。如果房屋在保修期内出现质量问题，维修后使房屋使用功能受到影响，

开发商应承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格，开发商不但应当承担赔偿责任，而且购买人还可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，核验后确实属不合格的，购房者有权要求退房。
商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：
①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；
②屋面、外墙面的防水为3年；
③厨房和卫生间的防水为1年；
④地下室及管道渗漏为1年；
⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年；
⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；
⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；
⑧灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月；
⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；
⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；
国家对住宅工程另有规定的按国家规定。
其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。

(2)仔细检查自己所购买的楼房

(3)检查房屋的附属设施是否与合同约定相符

(4)检查水电煤气是否能正常使用

(5)检查房屋结构、质量是否与合同约定相符

(6)检查房屋面积与合同登记是否相符

(7)查看开发商代收费和物业管理费的相关规定

(8)正式签署房屋交接书
流程九、办证

房产证办理的流程和费用：

两种方法：
A、委托开发商或代理公司办理房产证
B、自己办理房产证

一、委托开发商或代理公司办理

适用条件：为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。

办理流程(一)
第一步：签订委托协议
第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税
第三步：按照约定时间领取房产证

办理流程(二)
适用范围：自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用
第一步：签订委托协议
第二步：缴纳房产证代办费第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税
第四步：按照约定时间领取房产证

二、自己办理

适用条件：在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”、“需委托开发商代办房产证”的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。因此在作出选择之前，请一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。

如果是一次性付款，或贷款已经还清，则完全可以自行办理。

办理流程

第一步：确定开发商已经进行“初始登记”，即完成“大确权”
第二步：到管理部门领取《房屋(地)所有权登记申请表》
第三步：拿测绘图(表)
第四步：填写表格、盖章、领取相关文件
第五步：缴纳公共维修基金、契税第六步：提交申请材料
第七步：按照规定时间领取房产证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等注意事项：
第八步：办理抵押登记
第九步：将房产证交给银行抵押

❷ 问：存量房交易结算资金自行划转协议到底啥意思

您二手房买卖流程指房屋所权通买卖、交换或者其合式已取《房屋所权证》房屋转移给程二手房买卖称存量房买卖买通交付房款卖房屋交付给买家并办理户登记程 办理流程 1.购房资格核验（住宅类） 2.中国签合同 3.税部门核定契税 4.房屋发证厅办理房屋所权证 提交材料 1.登记申请书原件（受理窗口提供） 2.申请身份证明 3.房屋所权证原件 4.中国签约北京市存量房买卖合同原件 5.买卖双事约定通专账户划转交易结算资金应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双事约定自行划转交易解散资金应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件 6.契税完税或减免税凭证原件 7.房屋所权证房屋登记表、房屋平面图产权名字遮盖复议买数+1份 8.其资料： （1）住宅类房屋买卖需提供购房资格审核申报家庭员身份证明、结婚证明、户籍证明及其材料原件 （2）央产已购共住房转移应提交《京央单位已购公房变更通知单》原件 （3）已购经济适用房、限价商品房取契税完税凭证或房屋所权证未满五按市场价售确需售需提交户口所区县住房保障管理部门具确定符合条件购房证明原件；满五售需提交产权户口所区县住房保障部门具放弃购权证明 （4）补交土让金证明 （5）标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65工龄证明原件 （6）土使用证（整宗房产） （7）整宗划拨用或者整栋楼房占用划拨土提供划拨土转让批准文件 （8）商业配套设施转让应提交按规划用途使用房屋承诺原件 身份证明 1.本市居民：二代居民身份证（未申请房屋登记提供户口簿）； 2.外省市居民：二代居民身份证未申请房屋登记提供户口簿； 3.军：二代居民身份证或军官证或文职干部证或士兵证或员证或军官退休证或文职干部退休证或离休干部荣誉证； 4.港澳居民：香港特别行政区护照或港澳居民往内通行证或港澳同胞乡证或居民身份证； 5.台湾同胞：台湾同胞往陆通行证、旅行证或经确认居民身份证明； 6.华侨：华民共护照外期居留身份证件； 7.外籍士：经公证认证身份证明或护照外籍士居留证件（外居留证件提交公证机构共证护照文译本原件）； 8.境内：《组织机构代码证；没《组织机构代码证》提交《企业营业执照》、《事业单位证书》、《社团体登记证书》等； 9.境外、其组织：经公证或其组织商业登记证或注册证书或批准该、其组织立文件及关部门核发该境外机构北京设立支、代表机构营业执照或者登记证书；外或其组织公司注册文件注册公证需驻该使、领馆认证；认证文件再核验原件 委托证明 1.委托中国登记提交授权委托书原件、委托身份证明、受托身份证明；授权委托书记载委托事项、权限应明确；授权委托书经公证再核委托身份证明原件； 2.转让自委托书应公证； 3.境外、其组织、委托书、关登记材料应公证香港具公证书应由律服务（香港）限公司加盖转递专用章；台湾具公证书应由公证员协或者北京市公证员协确认；外申请委托中国申请房屋登记其授权委托书、关登记材料应公证外公证证明文件需要驻该使、领馆认证；与没外交关系家由该都外交关系第三使、领馆认证； 4.（限制）民事行能力房屋登记由其监护代申请提交监护身份证明、监护居民身份证或户口簿（未）、证明定监护关系户口簿或者其能够证明监护关系律文件； 5.处未房屋申请登记应提供由监护具监护利益书面保证原件； 6.事约定合同经公证效应提交关合同公证文书原件； 7.登记申请材料外文应同提交经公证文译本原件； 8.卖房屋单位必须持房屋所权证其关证件房屋发经营企业卖商品房必须持工商行政管理机关核发营业执照 注意事项 二手房买卖程必须遵守列规定： 1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份 买卖双签订合同前首先需检查签约主体真实性主要核实房主身份于业主证件真实性其与业主身份致性签订买卖合同前提条件尤其买卖双自进行交易没第三作居间担保情况该项问题更需引起购房者注意 2、签订二手房买卖合同必须明确双违约责任 二手房买卖合同违约金比例都明确条款注明于赔付间却没具体款项导致违约据拖延支付间使条款实际约束力执行力降合同应加入买实际支付应付款起（卖实际交房起）__内向卖（买）支付违约金条款确保合同条款终落实 3、必须标明付款、户间 二手房买卖交易都性付款期支付卖需要明确买付款间同尾款支付间赖于房产户期买权利知道房产户间逾期则依照实际情况由违约执行房屋买卖合同违约责任 4、必须注明二手房相关费用交接间 买所应关注房屋本身附属问题属于房屋交付重要条款定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用交接月交接间明确清晰划责任关键同公房交易于物业、供暖等费用缴纳间标准原房主单位否些既定要求更改卖需要做配合买需要签署协议等都应合同明确写明 5、与介公司签订合同必须中国费明细单 随着介市场断完善消费者逐渐认识信誉经纪公司能切实保障买卖双权利通经纪公司交易二手房比例逐增加经纪公司中国费越越受消费者关买卖双签订合同定要要求经纪公司明确写明中国费用途 6、通介公司购房必须要求与房主见面 经纪公司推收购业务现房卖违规操作即经纪公司收完客户定金带其客户看房谁价高便卖给谁惜与第客户毁约理由房主卖等经纪公司免责条款即经纪公司需其违约行承担任何违约责任交定金消费者能忍气吞声故本报提醒消费者您应该行使自身权利要求约见房主面核实揭穿其轨行 7、必须使用补充协议 买卖双签订合同遇合同条款明确或需要进步约定要合同相关条款空白行或合同填写附加条款减少续阶段意思含混造便与麻烦 买卖流程 、看房：买看房、买卖双初步洽谈价格、付款式、交房期等事项般买卖双产所费用都归买支付； 二、查档：买卖双持房产证原件或按揭合同原价档案厦土部门查房档案； 三、签合同：买卖双协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请间、赎楼费用、户申请间、税费支付式、交房期、租客情况、佣金支付间及比例、违约责任确定几要点买卖双与介签订三合同或者买卖双签订合同述内容写入合同（深圳市统格式合同）支付定金给介公司 四、卖同担保公司公证处进行公证卖委托担保公司办理相关事务； 五、资金监管及贷款申请：买支付首期款按揭银行资金监管账号（般原贷款银行换其银行些费用）买及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（堆都没看清楚忙着签名）买向银行提贷款申请银行同意贷款具贷款承诺书给买（般银行直接通知担保公司）约7~8工作左右； 六、赎楼：买向担保公司支付担保费用担保公司向原贷款银行申请赎楼担保公司向银行具赎楼担保进行赎楼及注销抵押登记手续约5工作左右； 七、房屋户：买同担保公司深圳市房产产权登记三楼（金湖文化广场位于银行汽车站南药厂间）签订递交房产户申请担保公司领取执需5工作； 八、买同担保公司领证窗口签署执缴费领取房产证（记复印些再见要等全部贷款清啦）担保公司领新房产证同按揭银行深圳市房产产权登记[5]作抵押登记银行首期款给卖新房产证抵押登记银行扣除赎楼贷款贷款给卖约10工作左右； 九、交房：买卖双办理房屋交接水、电等户买领钥

❸ 房地产公司的看房电瓶车是否需要上牌买保险和考证

房地产公司的看房电瓶车也是需要买保险，也是需要上牌的
现在要求城市里的电动车都必须上牌照，所以房地产的看房车也不例外

❹ 新手在二手房地产工作，出去带客户看房子，是走路还是骑车，交通费用是公司报销吗

看公司，大部分都不报销。
如果约到公司，看房地址又比较远，需要交通工具或者打车。也可以和客户约到看房附近集合。
如果比较近，可以选择路线就近为客户介绍周围环境，聊天就过去了。

❺ 驾驶房地产公司看房车要客运从业资格证吗

驾驶证如果房地产公司的话，看车的话，要是客运证的资格证也是有的。所以说我们必须要严格执行这些其正或者是开车证件齐全的才可以方可上路的一些原则

❻ 拓客总结怎么写

拓客总结怎么写

拓客总结怎么写，对于销售行业的人来说，客源是最重要的，没有了客源销售额就不能够达标，拓客结束以后人们经常会写下拓客总结，下面分享拓客总结怎么写，仅供大家参考。

拓客总结怎么写1

一、 x月拓客基本情况

拓客执行时间：20xx年x月x日——20xx年x月x日

拓客执行点位：合川全城及周边乡镇（太和镇、云门镇、钱塘镇、大石镇）。

二、拓客执行情况分析

拓客地图

1、 拓客策略：

第一阶段：因项目客户地缘性较强，结合项目于竞品分析、意向客户分析制定拓客地图；首次拓客采用撒网式拓客，基于拓客地图，拟定“扫城计划”对目标客户的居住地、工作地、生活补给地、休闲娱乐场所进行拓客，起到客户引导与拦截作用。

第二阶段：在拓客执行过程中，根据拓客地图进行市场调查、信息收集。①了解拓客点位人流量与客户特征；②确定拓客最佳时机；③拓客点位可行性调查；收集所有反馈信息进行对拓客思路及点位进行调整；

第三阶段：筛选并确定可执行的有效拓客点位，采用定向式拓客，制定针对性拓客计划、人员配置及目标任务，并落地执行。

街区拓客点位

2、 街区拓客：人流集中街区：大润发、重百、久长街、永辉超市4个点位，拓客效果明显，为

持续拓客重点区域。休闲街区：滨江公园，夏季傍晚出行散步人流量大，夜间拓客效果显著，但气候逐渐转凉，人流量下降明显，下阶段可适当选择此点位进行拓客；人民公园内，9点以前人流集中，但大多的老年人锻炼身体，拓客效果不明显，建议下阶段可取消此点位拓客；文峰古街，效果一般，饭局时间车流量较大，下阶段可采取定点定时插车方式进行拓客；

3、 专业市场：义乌小商品批发市场与建博城，义乌小商品批发市场留电及意向客户大多关注

MINI时代，建博城客户意向及购买力等方面意向不高，下阶段没有必要进行针对性拓客；

4、 事业单位：学校：合川电大、瑞山中学，本月处于暑假期，只对教师住宅区进行拓客，效果

一般，下阶段可对合川各大高校进行强势拓客；医院：合州医院、瑞山医院、妇幼保健院，采取扫楼式拓客，效果一般，下阶段可在合州医院附近进行拓客，此区域挖掘出数组别墅意向客户，客户质量较好；

社区点位

5、 社区拓客：项目周边小区客户购房意向较强，特别是蟠龙花园、名人丽都片区，该区域留电、

到访的意向客户大多为个体户，具有一定购买能力，固将此区域列为重点派发对象；东城片区社区（大学城至瑞山西路片区）大多为稳定置业客户，暂不考虑再次购房，但存在小部分投资型客户；南城片区南城华府、世纪花园等小区业主大多表示距离太远，不愿到项目实地看房。

6、 全城商铺：根据拓客地图对全城商铺进行地毯式拓客，每天安排3-4名派单员对当天拓客区

域所有商铺进行DM单投递，保证每户商铺都有DM单，效果较好，产生近20组意向客户。

7、 周边乡镇：派单组“扫城计划”完成后，立即转战周边乡镇拓客，8月6次下乡，对太和镇、

云门镇、钱塘镇、大石镇4个乡镇开展拓客工作。乡镇拓客起到很好好的宣传效果，树立较高项目形象。其中云门镇和钱塘镇拓客效果较好，相对其他2个乡镇留电量较多，产生少量上访客户。

8、 公交拓客：①交通枢纽站点拓客：合川汽车站、24队车站、乡镇公交运营点（大石、云门区

间公交车）；②“创卫”期间，全城整治派单，派单组拓客困难。必须另寻拓客途径——城区公交线拓客。每日安排10名派单员在201、301、601、702、801

五条公交线路公交车内

进行全天候派单。其他派单员灵活安排，游击各拓客点位。

三、拓客效果总结

1、客户关注问题：楼盘位置在哪？现在价格多少？户型有多大？什么时候开盘？

2、拓客成绩：① x月x日-x月x日带客到访209组，留电3300组；② 丁香郡成交2套，面积235.5㎡，金额1063017元；御榕庄成交1套，面积190.78㎡，金额1329018元；MINI时代成交3套，面积167.91㎡，金额734460元；

3、接单率：平均在60%左右。“创卫”期间，接单率明显下降；在重百、大润发、久长街、滨江公园接单率较高；

四、执行中出现的问题及解决方案

1、保安、城管的问题

派单过程中与他们发生多次摩擦不断，在“创卫”期间，出现其他楼盘派单人员被殴打、被罚款情况。对于这样的情况，我们已提前做好相关应急事件培训，套用毛泽东的十六字诀(你进我退，你退我进，你驻我避，你疲我发)，才是最理智的解决之道。

2、安全问题

对于派发路口时，由于路口车辆较多，需要时时刻刻注意安全。应对策略是找好时机和地点，总结出时间上和地点上的“安全区域”。

3、监督问题

无论什么时候，监督问题都是要重点关注的问题，因为它直接影响到前期所有的投入和回报比。应对策略就是多跑，多看，多督促。

4、人员问题

本月拓客人员均为在校大学生，由于8月底开学临近，过半兼职学生陆续返校，拓客人员流失较为严重。对应策略储备30人拓客人员，便于即时应对人员流失问题；拓客中心实行淘汰制，开除业绩、

表现不好的拓客人员7人；

5、物业管理

现场物业人手不足，电瓶车配置不足，不能及时带看样板房、输送客户。

6、看房车问题

看房车尚司机未到位，暂由集团司机顶岗，因集团公司定时会调用司机，导致部分客户流失；同时影响拓客物料输送及时到达。对应策略招聘两名看房车司机，全力配合拓客工作开展。

五、派发总成本细化

备注：

1、派单组每天工作人数控制不超过30人，CALL客组每天工作人数不超过10人；

2、拓客人员成交提成奖励，8月成交提成奖励与4、7号楼开盘成交提成后一起发放；

拓客总结怎么写2

拓客活动，带给我们的只是客源吗？其实刚开始的时候我也是这样认为的，直到自己真的开始做这个活动，看到不同的店家情况，不同的美容师情况得到的不同的结果的时候，我才发现，其实拓客带给我们的比表面上看到的多得多。

客源只是表面上的，当看到美容师通过培训，通过参加培训突破了自己以后，那种发光的眼神，我知道，她们开始改变了，人身上都有很多的潜能细胞，只是很多人的.潜能细胞都在半睡眠状态，平时太多的所谓的理由和借口给自己，让自己的心态变得浮夸起来，但是当面对过自己的真我，认真的对待自己了，其实每个人的能力都比自己想像的强的多得多。人往往生活在现实的社会，却总是让自己理想化，这也许能让自己的心里好过一点吧，或者直接满足于自己的虚荣，其实害了自己却不自知!

这个时候店家得到了什么？可以更加的清楚自己的店存在哪些问题，到底谁是在做结果，谁是在做任务，谁是混日子，店的老板娘会看的一清二楚，只是看店老板愿不愿意真心去面对问题，还是想找一些合理的借口或者理由来麻醉自己了。所谓一份付出一分收获，眼光短浅势必会走很多的弯路，如果目光如炬，那么对店的帮助是很大的，可以更加清晰自己的发展方向。

所以这个活动真的是个照妖镜，平时是怎样对待客人的，这个活动将会毫不客气的将结果呈现出来，不管我们愿不愿意接受，现实的结果就将摆在你的面前。

美容师更加清楚，每一个客人的来之不易，以后的工作将会更加的用心和努力！

当然，也会有一部分人在看到活动的结果的时候是不愿意接受这个现实的，不愿意去面对这样的结果，不相信这就是我们平时工作的结果和努力，我只能说这很悲哀，同时也很惋惜，这样的心态将决定了她以后的发展，思路决定出路，希望她能够走出来，勇敢的面对，要知道，有时候我们的不屑，我们的自傲，我们的清高往往都是阻碍我们向成功迈进的绊脚石，只是希望每一个选择和决定，以后都不要后悔，不要总是被生活的假象所迷失了自己的眼睛。。。

拓客总结怎么写3

根据我们的拓客管理经验，分享一下拓客管理五步法:

第一步:情绪管理--让兼职人员变成[自己人"

情绪管理，是为了让兼职人员能够振奋工作精神，缓解兼职的陌生感。情绪管理并不等于 [打鸡血"，而是将兼职人员的情绪当作正式工作人员的来对待，好马吃好草，才能跑得快。

情绪管理的具体方式有两种:

一是拓客前的情绪建设，利用早点名时间列队齐声喊口号，振奋精神，提升工作活跃度。口号内容没有一定之规，需要的是在动作上保持一致，打破扭捏低迷的状态。二是拓客中的心理按摩，利用晚点名时间，听取一线工作的实际反馈，对反馈的情况及时做出回应，并进行适当的安慰和鼓励。提升[临时团队"的凝聚力和执行力。

第二步:激励管理--让拓客人员有目标

拓客人员上阵前领到的是指标，是惩罚*红线，怕被罚所以才卖命的动力是难以长久的。变被动为主动的有效路径是设置激励，按照留电、拉访、认筹、成交各个节点，设置不同的效果激励，这可以让拓客人员将指标转化为目标，提高工作主动*，减轻管

理负担，使渠道拓客转向效果化。具体*作上，可以适当降低拓客人员底薪，对每一次成功留电、拉访等(按项目实际需求设置)给出相应奖金，对拓客结果买单，提高有效*。

第三步:标准化管理--千人必须一面

口径不统一、虚假承诺等非标准营销口径是房地产营销的大忌，不仅会影响拓客端口输送到案场客户的转化率，也会给成交埋下隐患。所以，在拓客动作开始前，必须对所有出街的物料、销售口径、价格口径做高度统一，保*书面和口头说辞严密不出错，杜绝后患。另一方面讲，拓客人员熟记拓客口径可以在一定程度上降低人员素质高低不一对拓客的影响，优秀的说辞可以增加获得客户的几率，使项目形象更加统一。

第四步:工具管理--盯紧不盯死

管理拓客时，放任自流显然是不可能的，管的太严处处盯死会会也会有副作用，人在强压之下爱钻空子，偷偷扔掉单页或者乱写留电号码相信所有同行都遇见过。过程中想要提高效率，需要[盯紧不盯死"的过程管理，具体来说，可以结合互联网化管理工具，弱化*感、提升管理的规范程度，用标准化管理工具代替大量人力管理。励拓为优化拓客管理效果，研发了[拓客加"，它是一款拓客管理工具，可以安装在任何型号的智能手机上，通过[小蜜蜂"[专员"[管理者"三个不同角*版本，让拓客中不同角*的人进行拓客的实时管理和查看，包括拓客人员线上签到签退，实时位置跟踪，指标完成统计，激励情况统计，业绩与成

本管理等多项功能。用数字化的方式减少管理人力投放，提高管理效率。

第五步:质量管理--干好干坏不一样

对于拓客人员来讲，最常见的惰*就是[混一混就行了，*总是会发的"，这种惰*来源于管理方对每个人工作结果的不评价。就像电商购物一样，卖家需要接受商品评价，才能不断被激励保持商品高质量，拓客管理同理，管理方需要对拓客人员的工作结果给出评价，形成质量管理体系，评价结果对上一次薪资结算和下一次优先用工产生影响，对每一个人形成有迹可循的质量管理记录，无论专职或是兼职人员都应如此。

总结一下，拓客管理是一项纷繁复杂的工程，简单粗暴的方式难出效果，管理要集约要细致，方式多样化，同时要注意的是方式多变的管理需要抓住管理要点，不做多余管理。另外，管理需要更加标准化，通过互联网化、工具化，减轻人力管理负担，做细管理，作轻管理，做实管理，做出优质效果的拓客管理。

❼ 看房车接车送会不会有猫腻

不会啊，你不要可以拒绝的。

团购客户是中介带去的，客户来之前都有了解过一些楼盘信息能过来百分之80都是要买的，自己上门的客户大部分都不会买只是来了解一下，那么多有诚意的团购客户都接待不过来，所以自己上门的客户就只能先不接待了。要去看房就先预约吧，如果不需要接送，可以跟中介说自己过去看房。

买房子的注意事项和重点须知：

买房前应该有一个整体的规划，理性和有规划的消费，根据自己的收入支出等经济情况开确定，并选择适合楼盘。购买房子的关键是要积累首付，初定一个目标之后，就要学会合理分配个人收入，一边做好储蓄，为买房付首付做好准备。

根据自身的实际情况，选择适合自己的楼，该买面积多大的，交通如何等这些都需要先做好考虑。一般来说，二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠。而新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。

以上内容参考：网络——房子

❽ 楼盘里为什么需要看房车，能给楼盘带来什么利益

方便看房，你想一下那么多人看房，销售员要跑多少路。其实目前有种技术完全可以解决这个问题的，叫做虚拟看房系统，我知道凡拓数码就在做这个系统，可以集成到触摸屏、IPAD上，不用跑很远的路就可以一目了然在看所有房子